Att köpa hus i Spanien följer en fast ordning: NIE-nummer, reservation, juridisk granskning, arras-kontrakt, tillträde hos notarie, skatt och registrering. Lägg 10–13 procent ovanpå priset. Nästan allt som går fel på Costa del Sol går fel för att någon skrev under innan en jurist läst handlingarna.
En sak skiljer sig mer än allt annat från det du är van vid. I Sverige ska mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen vara en opartisk mellanman som tar till vara båda parters intressen. I Spanien är agenten anlitad av säljaren, och notarien tar inte över den rollen. Ingen i rummet har någon skyldighet att se till dig.
Sunward Legal · Marbella. Senast granskad: 14 augusti 2026. Siffrorna är de som gäller i Andalusien den dagen, och källorna anges sist i artikeln.
Hur går ett bostadsköp i Spanien till, steg för steg?
Sju steg i den här ordningen: skaffa NIE-nummer i Spanien, det spanska identitetsnumret för utlänningar; skriv reservationsavtal; låt en egen jurist granska bostaden och säljaren; skriv arras-kontraktet med omkring 10 procent i handpenning; slutför köpet hos notarie; betala överlåtelseskatt eller moms; registrera köpet i fastighetsregistret. Ett spanskt bankkonto behövs ofta, men inte alltid.
Ordningen betyder mer än den ser ut att göra. Varje steg krymper det du kan förhandla om, och hos notarien är förhandlingen avslutad. Ett köp vinns eller förloras i granskningen och i arras-kontraktet — precis de två steg som de flesta behandlar som formaliteter.
Vad kostar det utöver priset?
Mellan 10 och 13 procent av köpeskillingen tillkommer utöver priset, och den största enskilda posten är överlåtelseskatten på begagnade bostäder eller momsen på nyproduktion. Skillnaden mellan skatten och den totalen är transaktionens professionella kostnader: notarie, fastighetsregister och juridiskt ombud. Utöver den engångskostnaden finns en löpande som inte syns i procenttalet, och engångskostnad och löpande kostnad är två skilda räkningar värda att lägga bredvid varandra innan du budar. Tabellen nedan visar skatteposterna var för sig.
| Post | Begagnad bostad | Nyproduktion |
|---|---|---|
| Överlåtelseskatt (ITP) | 7 % | — |
| Nedsatt skattesats, köpare under 35 år, permanentbostad upp till 150 000 € | 3,5 % | — |
| Moms (IVA) | — | 10 % |
| Stämpelskatt (AJD) | — | 1,2 % |
Satserna gäller i Andalusien i augusti 2026. Reglerna som fastställer dem anges sist i artikeln.
Tre saker syns inte i tabellen.
Skatteunderlaget är inte alltid ditt pris. Sedan 1 januari 2022 utgår överlåtelseskatten från valor de referencia, det värde som fastighetsmyndigheten Catastro åsätter bostaden. Är deklarerat värde eller pris högre, används den högre siffran enligt de spanska reglerna om överlåtelseskatt. Kontrollera den siffran innan du skriver under, inte när beslutet ligger i brevlådan.
Fristen är två månader, inte en. I Andalusien ska skatten deklareras och betalas inom två kalendermånader från dagen efter tillträdet, enligt de andalusiska skattereglerna. Regeln om 30 arbetsdagar som står på många webbplatser är den nationella grundregeln, och den gäller inte i Andalusien sedan 2022.
Finansieringen är ingen siffra någon kan lova dig i förväg. Villkoren för köpare som inte bor i Spanien sätts av varje bank för sig, och det finns ingen offentlig statistik som säger vad du kommer att bli erbjuden. Skaffa ett bindande lånebesked innan du skriver på arras, inte efter. Skriver du ändå på först avgörs vad som händer med handpenningen om banken säger nej av en klausul som måste stå i kontraktet; spansk rätt lägger inte in den åt dig.
Kontrollerar inte notarien det här åt mig?
Nej. En spansk notarie kontrollerar identitet, rättslig handlingsförmåga och de inskrivningar som syns i registret den dagen, och intygar att handlingen är formellt riktig. Det är hela uppdraget. Bygglov, skulder till ägarföreningen, tekniskt skick och frågan om din arras-klausul är ensidig ligger utanför. Vad notarien kontrollerar, och vad ingen kontrollerar är värt att gå igenom en gång innan du sitter i det rummet.
Det är det dyraste missförståndet bland utländska köpare, och det bygger på ett rimligt antagande. Hemma finns två led med ansvar: mäklaren, som enligt lag ska vara opartisk, och Lantmäteriet, som prövar lagfarten efteråt. Det är lätt att tro att myndigheten i slutet av kedjan är ett skyddsnät. I Spanien är notarien garant för formen, inte rådgivare åt någon part.
Därför är frågan om alla runt bordet värd att ställa. Agenten får provision om du köper. Byggherren får marginal om du köper. Banken får ränta om du lånar. Notarien får samma arvode oavsett vad affären är värd. Din egen jurist är den enda vars intresse är att köpet blir ett bra köp — vilket också är skälet att inte välja den jurist som agenten rekommenderade. I Sverige har du en undersökningsplikt för bostadens skick och vet om att den är din. I Spanien omfattar samma logik även juridiken, men ingen påminner dig om det.
Vad ett eget juridiskt ombud för svenska köpare gör, och vad det uttryckligen inte gör, går att avgränsa skriftligt redan från början.
Arras-kontraktet är den verkliga vändpunkten
Arras-kontraktet är det privata köpekontraktet, normalt med 10 procent i handpenning. Vid arras penitenciales förlorar en köpare som drar sig ur sin handpenning, och en säljare som drar sig ur betalar tillbaka den i dubbel storlek (art. 1454 i civillagen). Allt väsentligt låses här: pris, tillträdesdag, vad som ingår, vem som betalar vad.
Och här har de flesta guider fel. Den verkan förutsätts inte. Högsta domstolen tolkar art. 1454 restriktivt och kräver en klar och entydig vilja hos båda parter; att bara hänvisa till artikeln i avtalet räcker inte (STS 583/2018 av den 17 oktober). Är formuleringen otydlig behandlas handpenningen som bekräftande. Då har ingen part köpt sig en rätt att hoppa av, och motparten kan kräva att köpet fullföljs.
Följden är obekväm. Den som tror sig ha köpt en utväg, men i stället betalat första delbetalningen på ett köp han inte längre vill ha, har ett värre problem än en förlorad handpenning.
Reservationsavtalet förtjänar samma uppmärksamhet fast för mindre pengar. På den här kusten ber agenten om 3 000 till 10 000 € för att ta bostaden av marknaden. Blanketterna är skrivna av byrån, de gynnar säljaren, och många anger att beloppet inte betalas tillbaka ens om en jurist hittar ett fel. Be om en mening innan pengar rör sig: handpenningen återbetalas om granskningen visar problem. En säljare som vägrar den meningen har berättat något användbart.
Ska du skriva på en reservation eller ett arras-kontrakt den här månaden? Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska, så läser vi klausulen som avgör om din handpenning går att få tillbaka — innan du skriver under.
Vad ändras av att du inte bor i Spanien?
Tre skyldigheter träffar dig som utländsk köpare, och två av dem kan bli din räkning i stället för säljarens: att hålla inne en del av köpeskillingen när säljaren bor utomlands, den kommunala markvärdeskatten, och en spansk deklaration varje år även om du aldrig hyr ut bostaden.
Du ska hålla inne 3 procent av köpeskillingen om säljaren inte bor i Spanien och betala in beloppet till skattemyndigheten på blankett 211 inom en månad från tillträdet. Det är inte frivilligt och inte säljarens papper.
Du kan bli betalningsskyldig för säljarens kommunala markvärdeskatt. Är säljaren en fysisk person bosatt utomlands och sker överlåtelsen mot ersättning, pekas köparen ut som ersättare för den skattskyldige när det gäller plusvalía municipal. Blir den obetald vänder sig kommunen till dig. Notera gränsen: regeln gäller fysiska personer, inte utländska bolag.
Du deklarerar i Spanien varje år, även om du aldrig hyr ut. Spanien påför fritidsbostäder en schablonmässig hyresinkomst, som beskattas med 19 procent för boende i EU, Island, Norge och Liechtenstein och med 24 procent för övriga, på blankett 210. Bor du i Sverige gäller alltså 19 procent. Fristerna ändrades i år: inkomst från och med 2026 deklareras mellan den 1 april och den 31 december året därpå.
En sak till om du köper för att hyra ut. Sedan den 3 april 2025 kan en ägarförening tillåta, villkora eller förbjuda korttidsuthyrning i byggnaden med tre femtedelar av ägarna som företräder tre femtedelar av andelstalen, enligt de spanska reglerna om ägarföreningar. Beslutet gäller inte retroaktivt mot den som redan bedrev verksamheten lagligt före det datumet. Läs stadgarna och de senaste protokollen före köpet.
Vad brukar gå fel?
Tillbyggnaden utan bygglov. Inglasade terrasser, pooler och extra rum byggda utan lov är vanliga längs kusten. Det stoppar sällan en affär, men det öppnar nästan alltid priset igen och kan blockera både korttidsuthyrning och en framtida försäljning. Den som upptäcker det efter arras har förlorat läget att göra något åt saken. Om avvikelsen är dyr eller olöslig avgörs av en sexårsfrist och av vilken sorts mark huset står på: det är kärnan i vad du köper när huset byggts om utan lov.
Betalningar på nyproduktion utan garanti. Varje belopp du betalar före tillträdet ska säkras med bankgaranti eller försäkring — det är ett lagkrav på byggherren. Det är inte förhandlingsbart: ingen garanti, ingen betalning.
Skulden till ägarföreningen som ingen frågade om. Obetalda föreningsavgifter följer med bostaden för innevarande år och de tre föregående. Ett intyg från förvaltaren är en femminutersfråga som ibland sparar ett femsiffrigt belopp.
Kan du köpa utan att resa till Spanien?
Ja, fullt ut. En fullmakt undertecknad inför notarius publicus i Sverige och försedd med apostille — eller undertecknad på Spaniens konsulat i Stockholm — låter en jurist skaffa ditt NIE, öppna bankkonto, skriva under arras och genomföra köpet. De flesta köpare flyger hit för nycklarna, inte för köerna.
Frågor och svar
Behöver jag en egen jurist när det ändå finns en notarie?
Notarien garanterar handlingens form, inte att köpet är klokt. Bygglov, föreningsskulder, ensidiga arras-klausuler, skyldigheten att hålla inne 3 procent av köpeskillingen och skattefrågorna ligger utanför notariens roll, och ingen annan i rummet tar över dem. Det är skälet att anlita ett eget, oberoende ombud.
Hur lång tid tar ett köp?
Ett köp av begagnad bostad utan komplikationer tar normalt sex till tio veckor från reservation till nycklar. Ett lån lägger till tid, och det gör även varje bygglovsfråga som granskningen hittar och som parterna måste rätta till.
Får jag tillbaka reservationsavgiften?
Bara om avtalet säger det. Det är därför reservationen läses före undertecknandet och inte efteråt, och därför klausulen om återbetalning vid fel som granskningen avslöjar är värd att insistera på.
Ger ett bostadsköp uppehållstillstånd?
Nej. Uppehållstillstånd genom fastighetsinvestering — golden visa — avskaffades med verkan från den 3 april 2025. Som svensk medborgare berörs du ändå inte: du rör dig fritt inom EU.
Vad är valor de referencia och varför spelar det roll?
Det är det värde Catastro åsätter varje bostad, och sedan 2022 utgångspunkten för underlaget till överlåtelseskatten. Överstiger det priset du betalar, beskattas du på den högre siffran. Värdet är offentligt och går att kontrollera innan du binder dig.
Var börjar du?
Är du i början är ordningen enkel: kontrollera valor de referencia på allt du tittar seriöst på, sätt i gång NIE-ansökan, och låt någon läsa reservationsavtalet innan du betalar. De tre kostar nästan ingenting och tar bort de flesta felkällorna.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Berätta var i processen du står, så säger vi vad nästa steg faktiskt kräver. Ingen kostnad och inget krav på att anlita oss.
Den här artikeln är allmän information om spansk rätt och inte rådgivning om din affär. Den återger rättsläget i Andalusien den 14 augusti 2026; skattesatser och administrativa frister ändras. Källor: Ley 5/2021 (Andalusien); Real Decreto Legislativo 1/1993 (överlåtelseskatt), i lydelsen enligt Ley 11/2021; art. 1454 i civillagen och STS 583/2018; Real Decreto Legislativo 5/2004 (inkomstskatt för utomlands bosatta); Real Decreto Legislativo 2/2004 (kommunernas finanser); Ley 38/1999 i lydelsen enligt Ley 20/2015; Ley 49/1960 i lydelsen enligt LO 1/2025; Orden HAC/623/2026.