Den spanska notarien är inte ditt ombud, och det är ingen brist — uppdraget är ett annat. Notarien svarar för identitet, rättshandlingsförmåga, betalningsmedel och de belastningar som är inskrivna i fastighetsregistret. Bygglov, ytor, föreningsskulder och planfrågor ligger utanför, och ingen annan vid bordet har fått dem heller.
Sunward Legal · Marbella. Senast granskad: 15 augusti 2026.
Vad kontrollerar en notarie i Spanien?
Fyra saker, och de är skyldigheter, inte serviceåtaganden. Notarien ska hämta besked från fastighetsregistret inom de fyra arbetsdagarna före undertecknandet: fastighetens beskrivning, vem som står som ägare och vilka inteckningar, utmätningar, servitut och andra belastningar som är inskrivna. Vilket medel som använts, vad beskedet gav och vilket datum det hämtades skrivs in i escrituran. Undantagen är få och uppräknade i notariereglerna: gåva, uttryckligt avstående från förvärvaren, och offentligt organ som överlåtare.
Notarien ska vidare fastställa parternas identitet, pröva deras rättsliga handlingsförmåga och kontrollera att en fullmakt räcker. Betalningsmedlen ska identifieras och redovisas — belopp, datum, konto och instrument — och saknas den redovisningen stängs vägen till inskrivning. Slutligen ska handlingen läsas upp och innebörden förklaras för båda parter.
Hyresfrågan förtjänar en precisering, eftersom den missförstås ofta. Säljaren uppger i escrituran om bostaden är uthyrd, eftersom en hyresgäst kan ha förköpsrätt. Det är säljarens uppgift, inte notariens kontroll — och skillnaden mellan att uppge och att kontrollera går igen i hela ämnet.
Vad kontrollerar notarien inte?
Ingen regel ålägger notarien att av eget initiativ kontrollera bostaden i sig. Det är alltså inga försummelser, utan punkter utanför uppdraget som ingen annan i kedjan tar över:
- Om det du ser har bygglov. Fastighetsregistret innehåller ingen planinformation. Kommunen svarar bara om någon frågar, och ingen frågar av sig själv.
- Om ytan stämmer. Registret, Catastro och verkligheten kan visa tre olika tal. Notarien återger registrets, eftersom det är registret handlingen ska passa ihop med.
- Om ägarföreningen har beslutat derramas, alltså extra uttaxeringar. Säljaren lämnar in förvaltarens intyg om avgifterna; innehållet prövas inte, och köparen kan till och med avstå från intyget.
- Om bostaden har ett planrättsligt problem. Pågående tillsynsärende, byggnad i AFO eller mark där byggnaden inte får ligga syns inte i handlingen.
- Vem som faktiskt bor där. Hyresavtal som inte är inskrivna, och andra nyttjanderätter, framgår inte av registret.
- Tekniskt skick. Fukt, konstruktion och installationer ingår inte i någon juridisk kontroll alls.
Två undantag hör till bilden, annars blir beskrivningen orättvis mot notarien. Vid nybyggnadsdeklaration ska notarien kräva bygglov och tekniskt intyg, eller vid äldre byggnader bevis om ålder och om att inget tillsynsärende inletts. Och vid bolån till en privatperson håller notarien ett eget, kostnadsfritt möte med låntagaren före undertecknandet. Notarien är inte passiv. Uppdraget är avgränsat.
| Kontroll | Vem gör den | När |
|---|---|---|
| Ägare och inskrivna belastningar | Notarien, obligatoriskt | Inom fyra arbetsdagar före escrituran |
| Identitet, behörighet, betalningsmedel | Notarien, obligatoriskt | Vid undertecknandet |
| Bygglov och planförhållanden | Ingen av egen drift; kommunen svarar på förfrågan | Före arras-kontraktet |
| De tre ytorna: register, Catastro, verklighet | Köparens ombud, med tekniskt intyg vid behov | Före arras-kontraktet |
| Föreningsskulder och beslutade derramas | Förvaltarens intyg, inlämnat av säljaren | Före arras-kontraktet, inte på tillträdesdagen |
Vad säger nota simple — och vad säger den inte?
Nota simple är utdraget ur fastighetsregistret: fastighetens beskrivning, inskriven ägare, inteckningar, utmätningar, servitut, hävningsvillkor och skattebelastningar. Den har enligt lag rent informativt värde och gör inte bevis om innehållet i inskrivningarna. Behövs bevisverkan begärs ett registerintyg, certificación.
Det som inte står där är minst lika viktigt: bygglov och planförhållanden, skulder till ägarföreningen, obetald IBI — som följer bostaden för de år som inte preskriberats — hyresavtal som inte är inskrivna, faktisk yta och skick.
En detalj som få köpare kan läsa: står det i historiken att byggnaden skrevs in på grund av ålder, betyder det att den skrevs in utan bygglov, sedan tiden för ingripande löpt ut. Uppgiften finns i handlingen du redan har. Den syns bara om någon vet vad den betyder.
Och en färskhetsfråga: en nota simple från i våras säger ingenting om vad som skrevs in förra veckan. Det är därför notariens eget besked hämtas inom fyra arbetsdagar före undertecknandet.
Varför känns det så annorlunda än hemma?
För att Spanien har en yrkesroll som inte finns i det svenska husköpet, och saknar den du är van vid. I Sverige medverkar ingen notarie i ett bostadsköp. Notarius publicus finns, men uppdraget är att bestyrka namnteckningar, kopior och översättningar, närvara vid förseglingar och ta emot förklaringar — ingenting av det rör en fastighetsöverlåtelse.
I stället står mäklaren i mitten, och enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren ta till vara både säljarens och köparens intresse och får inte företräda den ena mot den andra. Därtill har du en undersökningsplikt som du vet om. Sedan ansöker du om lagfart hos Lantmäteriet, inom tre månader från förvärvet.
Spanien vänder på ekvationen. Agenten har ingen lagstadgad plikt mot dig, den opartiske är notarien, och opartiskheten gäller handlingen. Inskrivningen, som hemma är obligatorisk och tidsatt, är här frivillig och utan frist — samtidigt som den är det enda som skyddar dig mot säljarens borgenärer och mot fel i ägarkedjan.
En sak stämmer däremot inte, trots att den upprepas ofta: att du blir ägare först när köpet skrivs in. Du blir ägare hos notarien, samma dag. Inskrivningen gör dig inte till ägare, den gör dig svår att rubba. Skillnaden mot Sverige ligger inte i om inskrivningen är konstitutiv — det är den inte i något av länderna — utan i att den svenska är en plikt med frist och den spanska en möjlighet utan.
Ska du skriva under ett arras-kontrakt den här månaden? Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska, så går vi igenom vad som behöver kontrolleras innan handpenningen betalas.
Ett konstruerat exempel: felfri escritura, problem efteråt
Exemplet är konstruerat för att visa mekaniken, inte hämtat ur ett ärende.
Ett svenskt par köper en villa i Mijas för 495 000 €. Tillträdet är oklanderligt: notarien har hämtat registerbeskedet inom fristen, prövat identitet och behörighet, redovisat betalningsmedlen och konstaterat att den enda inteckningen löses samma dag. Escrituran är riktig i varje detalj.
Två månader senare vill paret ansöka om bygglov för en carport. Kommunen tar fram akten, och tre tal går inte ihop. Nota simple anger 176 kvadratmeter byggnadsyta, Catastro anger 214, och bygglov finns för 176. Skillnaden, 38 kvadratmeter, är en inglasad terrass och ett poolhus som en tidigare ägare byggt — och som beskattats som en del av huset i flera år.
Följderna är inte katastrofala, men de är dyra och de är parets. I Andalusien har kommunen sex år på sig att kräva att lagligheten återställs, räknat från att arbetet blev färdigt eller syntes utåt — med undantag utan tidsgräns för bland annat allmän egendom, kustzon, grönområden, mark med naturrisker och skyddade byggnader. Har sex år inte gått kan kommunen fortfarande kräva åtgärder. Har de gått kan byggnaden erkännas som AFO, men det tillståndet legaliserar den inte: den får inte byggas ut, den antecknas i registret, och nästa köpares bank värderar bara de lovgivna kvadratmetrarna.
Ingen har gjort fel; notarien granskade det han skulle granska. Vad som hade gjort skillnad är enkelt: en jämförelse av tre tal och en förfrågan till kommunen, gjord före arras-kontraktet i stället för efter tillträdet. Ämnet går djupare i bygglov och olovliga byggnader i Spanien.
Du får välja notarie — en rätt nästan ingen använder
Var och en som begär notariell medverkan har rätt att välja notarie. Säljer säljaren yrkesmässigt eller på standardvillkor, och i bankärenden, tillkommer valet förvärvaren eller kunden — med den enda begränsningen att notarien ska ha rimlig anknytning till affären. Vid bolån väljer låntagaren den notarie som håller det förberedande mötet.
Att agenten ”har sin notarie” är en vana, inte en regel. Att välja själv kan vara skillnaden mellan en genomgång i din takt och en som sker på tio minuter i en kö.
Vad kontrolleras före escrituran, och när?
Så ser kalendern ut när någon faktiskt ansvarar för granskningen: allt utom notariens egna moment ska vara klart innan handpenningen betalas.
1. Före reservationen. Nota simple, valor de referencia — det värde skatteunderlaget utgår från — och en första bild av vem säljaren är.
2. Före arras-kontraktet. Kommunens besked om bygglov och tillsynsärenden, de tre ytorna, förvaltarens intyg om avgifter och derramas, IBI-läget och frågan om någon bor i bostaden. Det är här priset fortfarande kan röra sig.
3. Dagarna före tillträdet. Nytt registerutdrag, notariens eget besked inom fyra arbetsdagar, förberedda betalningsmedel och — om säljaren bor utomlands — de 3 procent av köpeskillingen som köparen ska hålla inne och betala in.
4. Efter tillträdet. Överlåtelseskatten deklareras och betalas inom två månader i Andalusien, och därefter skrivs köpet in. Registratorn har femton dagar på sig från ansökningsanteckningen, och anteckningen håller platsen i sextio dagar, som räknas som arbetsdagar.
Hela sekvensen med sina frister finns i den juridiska guiden till att köpa hus i Spanien, och vad inskrivningen ger dig i lagfart och inskrivning i Spanien.
Frågor och svar
Är notarien i Spanien min jurist?
Nej. Notarien är opartisk och företräder ingen part. Han svarar för handlingens riktighet, parternas identitet och behörighet, betalningsmedlen och de inskrivna belastningarna. Rådgivningen avser handlingens innebörd, inte om affären är klok, och ersätter inte ett eget ombud: så fungerar juridiskt ombud för svenska köpare.
Kan jag välja notarie själv?
Ja, och oftare än köpare tror. Valet tillkommer förvärvaren när säljaren säljer yrkesmässigt eller på standardvillkor, och låntagaren i bolåneärenden. Enda kravet är att notarien har rimlig anknytning till affären, till exempel till fastighetens ort.
Går det att köpa utan notarie?
Rent tekniskt övergår äganderätten genom avtal och överlämnande, så ett privat kontrakt binder parterna. Men utan escritura går köpet inte att skriva in, och utan inskrivning saknar du skyddet mot säljarens borgenärer och mot fel i ägarkedjan. Något bolån blir det inte heller.
Vad motsvarar lagfarten i Spanien?
Inskrivningen av äganderätten i fastighetsregistret. Två skillnader mot lagfarten: den är frivillig och den har ingen frist. Den svenska ansökan ska göras inom tre månader från förvärvet och kan ytterst framtvingas.
Måste jag vara på plats hos notarien?
Nej. En fullmakt undertecknad inför notarius publicus i Sverige och försedd med apostille, eller undertecknad på Spaniens konsulat, räcker för att någon undertecknar escrituran för din räkning. Fullmakten ska vara preciserad och tidsbegränsad. NIE-numret behöver du ändå.
Var börjar du?
Är du på väg mot ett köp är ordningen kort: begär nota simple, jämför registrets yta med Catastros och fråga kommunen om bygglov och tillsynsärenden — allt före arras-kontraktet. Då blir notariens dag precis vad den ska vara: en formalitet som stämmer.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Skicka nota simple eller annonsen, så säger vi vilka kontroller just den bostaden kräver.
Allmän information om spansk rätt, inte rådgivning i ett enskilt ärende. Artikeln återger rättsläget i Andalusien den 15 augusti 2026; skattesatser och frister ändras. Källor: Reglamento Notarial (1944), art. 126 och 175; Ley del Notariado (1862), art. 17 bis och 24; Ley Hipotecaria (1946), art. 17, 18, 34 och 222.5; art. 609 och 1462 i civillagen; Real Decreto Legislativo 7/2015 (mark- och stadsförnyelselagen), art. 28; Ley 7/2021 (LISTA), art. 153, 173 och 174; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía; Ley 5/2019 om bolåneavtal, art. 15; Real Decreto Legislativo 5/2004 om inkomstskatt för utomlands bosatta; fastighetsmäklarlag (2021:516); lag (1981:1363) om notarius publicus.