För en bostad du själv ska använda lönar det sig sällan. Ett bolag som bara äger en fastighet räknas i spansk rätt som patrimonialt och beskattas med 25 %, utan de sänkta satser som gäller för verksamma småbolag — och ditt eget nyttjande av bostaden ska prissättas till marknadsvärde som en transaktion mellan närstående. Bolaget bär sin kostnad först när det finns en riktig verksamhet bakom.
Sunward Legal · Marbella. Senast granskad: 22 augusti 2026.
Kort svar: när är bolaget rätt och när är det fel?
Att köpa bostad i Spanien via bolag är fel när syftet är en semesterbostad för familjen. Det är rätt när det finns något att driva: uthyrning i verklig omfattning, flera fastigheter, en investering med utomstående delägare, eller en struktur som redan finns och som fastigheten naturligt hör hemma i.
Skillnaden går inte vid beloppet. Den går vid om fastigheten ingår i en verksamhet eller bara ligger där. Spansk skatterätt har ett eget begrepp för det andra fallet — patrimonial enhet, ett bolag där mer än hälften av tillgångarna varken är verksamhetstillgångar eller ingår i en ekonomisk verksamhet — och konsekvensen är att bolaget hamnar utanför de sänkta bolagsskattesatserna.
Det säljs ofta som en teknik. Det är i själva verket ett val mellan två skattesystem, och det som avgör vilket som är billigast är hur du ska använda bostaden, inte hur den ska köpas.
Vad ett spanskt bolag faktiskt kostar i skatt
Startkapitalet är inget hinder. Ett spanskt S.L. kan enligt den spanska bolagslagen bildas med ett kapital på en euro sedan reglerna ändrades 2022, med den begränsningen att bolaget måste avsätta minst 20 % av vinsten till reservfond tills reserv och kapital tillsammans når 3 000 euro, och att delägarna vid en likvidation svarar solidariskt för skillnaden upp till det beloppet om förmögenheten inte räcker.
Skattesatserna är det som avgör:
| Situation | Bolagsskatt |
|---|---|
| Allmän sats | 25 % |
| Nybildat bolag, första året med vinst och året därpå | 15 % — men inte för patrimoniella bolag |
| Mikroföretag under en miljon euro i omsättning, 2026 | 19 % på de första 50 000 euro och 21 % på resten |
| Litet företag i den särskilda ordningen, 2026 | 23 % |
| Bolag som bara äger bostaden | 25 % |
Sista raden är hela poängen. De sänkta satserna finns för bolag som bedriver verksamhet. Ett bolag vars enda tillgång är en bostad i Marbella träffas inte av dem, och inte heller av startsatsen på 15 %. Satserna publiceras löpande av den spanska skattemyndigheten.
Till det kommer de löpande skyldigheterna: bokföring enligt spanska regler, upprättande och fastställande av årsredovisning, registrering av räkenskaperna hos handelsregistret och en årlig bolagsdeklaration. Det är inte dramatiskt, men det är varje år, och det är kostnader som den privata ägaren inte har.
Punkten som förvånar: ditt eget nyttjande är en transaktion
Om bolaget äger bostaden och du bor i den, är det en transaktion mellan närstående i spansk skatterätt. Sådana ska värderas till det pris som oberoende parter hade avtalat på en fri marknad, och skattemyndigheten får korrigera värderingen om den inte gör det.
Praktiskt innebär det att bolaget ska ta ut en marknadsmässig hyra av dig, eller att motsvarande värde tillskrivs dig som förmån. Att bo gratis i sitt eget bolags bostad är inte ett alternativ som spansk rätt erkänner, och det är den vanligaste felföreställningen i hela ämnet.
Hur förmånen sedan kvalificeras hos dig som fysisk person beror på omständigheterna och ska räknas i det enskilda fallet. Principen — marknadsvärde mellan närstående — är däremot fast, och det räcker för att se att ett bolag inte gör familjebostaden billigare.
Det bolaget faktiskt tar bort
Rättvist ska sägas: en sak försvinner.
En fysisk person som äger en spansk bostad utan att hyra ut den beskattas för en schablonintäkt på taxeringsvärdet, varje år, oavsett om bostaden står tom. Den regeln träffar uttryckligen fysiska personer. En juridisk person har ingen schablonintäkt för eget bruk — bolaget beskattas för faktiska intäkter, inte för en tänkt.
Det är en riktig skillnad, och den missas ofta åt båda hållen. Men den är liten i absoluta tal, och den betalas tillbaka med råge av kravet på marknadsmässig prissättning av ditt eget nyttjande, av bolagsskatten på 25 % när bostaden väl ger intäkt, och av den andra beskattningsnivån när pengarna ska ut ur bolaget till dig.
Ett svenskt bolag som äger den spanska bostaden direkt är också fritt från den särskilda fastighetsskatt på 3 % som träffar utländska bolag: den gäller bara bolag hemmahörande i jurisdiktioner som Spanien inte samarbetar med, och Sverige är inte en av dem. Hyresintäkter beskattas med 19 % med avdragsrätt för kostnader, som för andra EU-hemmahörande, enligt skattemyndighetens regler för uthyrning som icke bosatt.
Funderar du på strukturen inför ett köp? Boka 20 minuter kostnadsfritt så går vi igenom vad du ska använda bostaden till och vilken ägarform det pekar mot. På svenska.
Att köpa andelarna i stället för fastigheten
Ibland är bostaden redan i ett bolag och säljaren erbjuder andelarna i stället. Då byter frågan karaktär.
Överlåtelse av värdepapper är i princip undantagen från både överlåtelseskatt och moms. Undantaget från undantaget träffar den som använder konstruktionen för att undgå skatten på en fastighetsöverlåtelse, och lagen ställer upp presumtioner: att mer än hälften av bolagets tillgångar utgörs av spanska fastigheter som inte är verksamhetstillgångar och att köparen genom förvärvet får kontroll över bolaget.
Här finns en fälla som är värd att känna till. Regeln flyttade: den låg tidigare i värdepappersmarknadslagen från 2015, som numera är upphävd, och finns i dag i 2023 års lag om värdepappersmarknaden och investeringstjänster. Innehållet är i sak detsamma, men mycket material i omlopp — även vägledningar från myndigheter — citerar fortfarande den gamla bestämmelsen. Om någon hänvisar till den gamla paragrafen är det ett tecken på att underlaget behöver uppdateras.
Bortom skatten finns det som alltid gäller vid ett andelsköp: du köper bolaget med allt det innehåller, inklusive skulder och historik. Det kräver en genomgång av bolaget utöver genomgången av fastigheten.
När bolaget faktiskt bär sin kostnad
Verklig uthyrningsverksamhet. Om fastigheten hyrs ut i sådan omfattning att det är en verksamhet, ändras förutsättningarna: bolaget är inte längre patrimonialt på samma sätt, kostnader hanteras i verksamheten och strukturen har ett syfte utöver ägandet.
Flera fastigheter. När portföljen växer får bolaget en administrativ logik som en enskild bostad aldrig ger.
Flera investerare. Ett bolag löser samägande mellan personer som inte är gifta med varandra på ett sätt som direkt samägande av fast egendom inte gör: andelar är enklare att överlåta, pantsätta och reglera i avtal.
En struktur som redan finns. Om du redan driver verksamhet och fastigheten hör dit, är frågan en annan än om bolaget bildas för köpets skull.
Att skjuta in en fastighet i ett bolag vid bildandet eller vid en kapitalökning är i sig undantaget från bolagsskatten på kapitaltillskott. Om fastigheten är belånad och bolaget tar över skulden finns däremot en skatterättslig fråga till, som avgörs i det enskilda fallet och som inte ska antas åt något håll utan räkning.
Vad som brukar gå fel
Bolaget som bildas efter köpet. Bostaden köps privat och läggs över i bolag ett år senare. Överföringen är en egen transaktion med egna skattekonsekvenser, och den kostar mer än om strukturen hade valts före det första kontraktet. Strukturvalet hör hemma före handpenningen, inte efter tillträdet.
Den svenska sidan som aldrig räknades. Ett spanskt bolag med svensk ägare får konsekvenser även i Sverige — för utdelning, för ägarens beskattning och för redovisningen. Den delen ska räknas av en svensk rådgivare, och den finns inte i den här artikeln: det är en gräns vi håller. Anmälningar och skattefrågor på svensk sida hanteras av Skatteverket.
Antagandet att bolaget löser arvet. Andelar går i arv precis som fastigheter, och den spanska arvsskatten träffar tillgångar i Spanien. Ett bolag kan förenkla fördelningen mellan flera arvingar, men det är en fråga om praktisk hantering, inte en skattelösning. Arvsreglerna behandlas i arvsrätt i Spanien och det spanska testamentet i testamente i Spanien.
Vanliga frågor
Är det billigare i skatt att äga via bolag?
För en bostad du själv använder: normalt inte. Ett rent innehavsbolag beskattas med 25 %, ditt nyttjande ska prissättas till marknadsvärde, och pengarna beskattas en gång till på väg ut ur bolaget. För en verksamhet med intäkter kan svaret bli ett annat, och då avgörs det av en beräkning, inte av en tumregel.
Slipper jag den årliga deklarationen om bolaget äger?
Schablonintäkten för en bostad som inte hyrs ut träffar fysiska personer, inte juridiska. Men bolaget får i stället bokföringsskyldighet, årsredovisning, registrering och bolagsdeklaration. Du byter en enkel deklaration mot fyra löpande skyldigheter.
Kan ett svenskt bolag äga direkt, utan spanskt bolag?
Ja. Ett svenskt bolag kan äga en spansk fastighet direkt, betalar inte den särskilda 3-procentiga fastighetsskatten för utländska bolag — den gäller bara jurisdiktioner som Spanien inte samarbetar med — och beskattas för hyresintäkter med 19 % med avdrag för kostnader. Om det är lämpligt beror på den svenska sidan lika mycket som på den spanska.
Hur mycket kapital behöver bolaget?
Formellt en euro, med reservfondskravet tills kapital och reserver når 3 000 euro. I praktiken behöver bolaget kapital eller lån för att kunna betala köpeskillingen, och hur den finansieringen läggs upp är en del av strukturvalet.
Vad händer om jag köper andelarna i ett bolag som redan äger bostaden?
Överlåtelse av andelar är i princip undantagen från överlåtelseskatt, men undantagsregeln träffar bolag vars tillgångar till mer än hälften utgörs av spanska fastigheter som inte används i verksamhet när köparen får kontroll. Utöver skattefrågan förvärvar du bolagets hela historik, vilket kräver en granskning av bolaget och inte bara av fastigheten.
Var lämnar det dig?
Ställ frågan i rätt ordning. Först: vad ska bostaden användas till de närmaste tio åren? Om svaret är familjens somrar är det privata ägandet nästan alltid det enklare och billigare, och då är vad ett köp i Spanien faktiskt kostar den räkning som ska göras. Om svaret innehåller uthyrning i verklig omfattning, flera objekt eller flera investerare, är bolaget ett alternativ som förtjänar en beräkning.
Och gör beräkningen på båda sidor. Ett spanskt bolag med svensk ägare beskattas i två länder, och strukturen som ser bäst ut i Spanien behöver inte vara den som ser bäst ut i Sverige. Vi svarar för den spanska sidan och säger tydligt när frågan hör hemma hos en svensk rådgivare — det är en av få gånger där svaret ”det ska någon annan räkna på” är det enda korrekta.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Berätta vad bostaden ska användas till och vem som ska äga den, så säger vi vilken ägarform som passar och vad den kostar att ha.
Allmän information om spansk rätt, inte rådgivning i ett enskilt ärende. Rättsläget den 22 augusti 2026; satser och regler ändras. Källor: Real Decreto Legislativo 1/2010, Ley de Sociedades de Capital, art. 4 i lydelse enligt Ley 18/2022, samt arts. 253, 272 och 279 ff. om årsredovisning och registrering; Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, arts. 5.2 (patrimonial enhet), 18.1 (transaktioner mellan närstående), 29 och övergångsbestämmelse 44.ª (skattesatser 2025–2026, införda genom Ley 7/2024) samt art. 124; Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, art. 13.1.h) (schablonintäkt endast för fysiska personer), arts. 24 och 25 samt arts. 40–45 (särskild fastighetsskatt för utländska enheter); Ley 6/2023 de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, art. 338, som ersatt art. 314 i det upphävda Real Decreto Legislativo 4/2015; Real Decreto Legislativo 1/1993, TRLITPAJD, art. 45.I.B).11 om undantag vid bolagsbildning och kapitalökning; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía. Den skatterättsliga behandlingen vid tillskott av belånad fastighet med skuldövertagande, och den exakta kvalificeringen i inkomstslaget av delägarens nyttjande, avgörs i det enskilda fallet och anges inte här.