Räkna med att 10 till 13 procent av köpeskillingen tillkommer utöver priset, och den största enskilda posten är skatten på förvärvet. Men det är inte den siffran som avgör om köpet blir bra. Det gör den andra kolumnen: vad lägenheten kostar varje år du äger den — inklusive en spansk deklaration som du lämnar även om bostaden står tom hela året.
Sunward Legal · Marbella. Senast granskad: 15 augusti 2026.
Vad kostar det att köpa lägenhet i Spanien utöver priset?
Mellan 10 och 13 procent av köpeskillingen. Skatten är den tunga posten och beror på om bostaden är begagnad eller ny. Skillnaden mellan skatten och den totalen är transaktionens professionella kostnader: notarie, fastighetsregister och juridiskt ombud. Tabellen nedan visar bara skatteposterna.
| Post | Begagnad bostad | Nyproduktion |
|---|---|---|
| Överlåtelseskatt (ITP) | 7 % | — |
| Nedsatt skattesats, permanentbostad och särskilda grupper | 3,5 % | — |
| Moms (IVA) | — | 10 % |
| Stämpelskatt (AJD) | — | 1,2 % |
Satserna gäller i Andalusien i augusti 2026 enligt de andalusiska skattereglerna. Reglerna bakom dem anges sist i artikeln.
Den nedsatta satsen är raden som oftast missförstås. Den kräver att bostaden blir köparens permanentbostad och att köparen tillhör en av de uppräknade grupperna: under 35 år, med funktionsnedsättning, medlem i stor familj, boende i avfolkningskommun, eller offer för våld i nära relation eller terrorism. Värdegränsen är 150 000 € för de flesta grupperna och 250 000 € för köpare med funktionsnedsättning och för medlemmar i stor familj. En fritidsbostad på kusten uppfyller inte villkoren, och köparen betalar 7 procent.
Betalar du både moms och överlåtelseskatt?
Nej, aldrig båda: de utesluter varandra. Första överlåtelsen från byggherren är momspliktig, med 10 procent moms plus 1,2 procent stämpelskatt på den notariella handlingen. Andrahandsköp mellan privatpersoner beläggs i stället med 7 procent överlåtelseskatt, utan stämpelskatt.
Momsen på 10 procent omfattar bostaden med upp till två garageplatser och de biutrymmen som överlåts tillsammans med den, enligt Skattemyndighetens redovisning av momssatserna för 2026. En tredje garageplats som köps separat följer inte bostadens sats, utan den allmänna på 21 procent.
Varför stämmer inte kalkylen med priset du förhandlade?
För att underlaget inte är priset. Sedan 2022 utgår överlåtelseskatten från valor de referencia, det värde fastighetsmyndigheten Catastro åsätter varje bostad. Är det deklarerade värdet eller priset högre, tas det högre av dem. Golvet ligger fast, oavsett hur bra du förhandlar.
Ett konstruerat men typiskt exempel. En lägenhet i Estepona utbjuds till 350 000 € och köps efter förhandling för 320 000 €. Catastro har satt valor de referencia till 345 000 €. Underlaget blir då 345 000 €, och skatten 24 150 € i stället för de 22 400 € köparen räknade med. Skillnaden på 1 750 € uppstår efter påskrift.
Motsatta fallet gäller lika strikt: betalar du 400 000 € för en bostad vars valor de referencia är 345 000 €, beskattas du på 400 000 €. Att köpa billigt sänker alltså inte skatten. Värdet är offentligt och går att slå upp innan du binder dig, enligt de spanska reglerna om överlåtelseskatt. Anser du att värdet är fel angrips det efteråt, genom rättelse av deklarationen.
Fristen i Andalusien är två månader från dagen efter tillträdet, och den är kortare än de flesta tror. Detaljerna finns i genomgången av fristen för överlåtelseskatten i Andalusien, skriven på spanska.
Hur mycket dyrare är det än i Sverige?
Skattemässigt märkbart. Den svenska stämpelskatten vid lagfart är 1,5 procent för privatpersoner, beräknad på det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, enligt Lantmäteriets uppgifter. Den spanska överlåtelseskatten i Andalusien är 7 procent, alltså flera gånger högre på själva förvärvet.
Jämförelsen ska ändå göras rätt. Den svenska siffran har ingen motsvarighet till den spanska stämpelskatten på 1,2 procent, eftersom det inte finns någon notariell handling att beskatta i ett svenskt husköp. Och tar du lån i Sverige tillkommer 2 procent på inteckningen — en post som i Spanien bärs av banken.
Håller din kalkyl? Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska, så går vi igenom valor de referencia på den bostad du tittar på och vad den kostar per år efter tillträdet. Ingen kostnad och inget krav på att anlita oss.
Vad kostar lägenheten varje år du äger den?
Fyra poster är väntade — kommunal fastighetsskatt, avgift till ägarföreningen, försäkring och förbrukning — och en femte överraskar nästan alla svenska köpare: en spansk inkomstdeklaration för en bostad som aldrig hyrs ut.
Kommunal fastighetsskatt, IBI. Den beräknas på taxeringsvärdet, valor catastral, som fastställs av den statliga fastighetsmyndigheten Catastro, medan skattesatsen bestäms av varje kommun inom lagens ramar. Två likvärdiga lägenheter i olika kommuner kan därför ha olika räkning. Obetald IBI för icke preskriberade år följer med bostaden till den nya ägaren.
Avgift till ägarföreningen. Den fördelas efter andelstalet i huset och täcker drift av gemensamma delar. Utöver den beslutar stämman om utdebiteringar för större arbeten. Vad du bör läsa före köpet går igenom i genomgången av att köpa lägenhet i Spanien. Därtill kommer el, vatten, kommunala avgifter och en hemförsäkring.
Skatten som överraskar varje svensk: schablonintäkten
Äger du en bostad i Spanien utan att hyra ut den ska du ändå deklarera i Spanien varje år. Spanien påför en schablonmässig hyresinkomst för bostaden som står till din disposition, och den beskattas som inkomst för utomlands bosatt.
Så räknas den, enligt Skattemyndighetens regler om schablonintäkt för egen bostad.
Andelen är 1,1 procent när kommunens taxeringsvärden har omvärderats genom en allmän värderingsomgång som trätt i kraft under inkomståret eller under de tio föregående åren — för inkomståret 2026 alltså en omvärdering som trätt i kraft någon gång från 2016 och framåt — och 2 procent i övriga fall. Den särskilda regel som lät 1,1 procent gälla varje kommun med omvärdering i kraft från och med den 1 januari 2012 var skriven för åren 2023, 2024 och 2025, och den har inte förlängts till 2026. Så ser rättsläget ut vid kontroll den 15 augusti 2026, och reservationen ska sägas rakt ut: en förlängning i efterhand, med verkan från den 1 januari 2026, har förekommit tidigare år och kan inte uteslutas. Kontrollera därför andelen för din egen kommun innan du räknar — ligger den senaste omvärderingen före 2016 fördubblas underlaget nästan.
Skattesatsen är 19 procent för den som bor i EU, Island, Norge eller Liechtenstein, och 24 procent för övriga — för dig gäller alltså 19 procent. Inga kostnader får dras av. Skattskyldigheten inträder den 31 december, och deklarationen lämnas på blankett 210.
Ett konstruerat räkneexempel: taxeringsvärde 180 000 € i en kommun vars senaste omvärdering ligger inom tioårsfönstret ger ett underlag på 1 980 €, och 19 procent av det blir 376,20 € för året. Beloppet är litet. Att aldrig ha deklarerat är det inte, eftersom obetald skatt samlas på hög med ränta.
Fristerna ändrades i år: för inkomster från och med 2026 lämnas deklarationen mellan den 1 april och den 31 december året därpå, medan schablonintäkten för 2025 deklareras under 2026 enligt den gamla ordningen. Hyr du ut gäller andra regler; hela bilden finns i skatt i Spanien för svenska bostadsägare.
Vad ändras av att du inte bor i Spanien?
Tre poster kan flyttas från säljarens sida av bordet till din, och den första är den som kostar mest när den missas: skyldigheten att hålla inne en del av köpeskillingen när säljaren bor utomlands. De två andra rör den kommunala markvärdeskatten och förmögenhetsskatten.
Du ska hålla inne 3 procent av köpeskillingen om säljaren inte bor i Spanien och betala in beloppet till skattemyndigheten på blankett 211 inom en månad från tillträdet. Det är ett förskott på säljarens skatt, inte din egen kostnad — men skyldigheten är din, och underlåter du den svarar bostaden för säljarens skatt.
Du kan bli betalningsskyldig för den kommunala markvärdeskatten, plusvalía municipal, när säljaren är en fysisk person bosatt utomlands. Skatten är säljarens, men köparen pekas ut som ersättare för den skattskyldige. Regeln träffar fysiska personer, inte utländska bolag.
Förmögenhetsskatten är nedsatt i Andalusien med en regional nedsättning av hela skatten. Staten har därutöver infört en särskild skatt på mycket stora förmögenheter som nedsättningen inte neutraliserar.
Betalar du skatt två gånger, i Spanien och i Sverige?
Nej. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Spanien och Sverige från den 16 juni 1976 gäller fortfarande den 15 augusti 2026. Det är inte uppsagt, inte upphävt och inte ersatt, vilket bekräftas av båda staternas myndigheter, bland annat av att Skatteverkets vägledning om skatteavtalet med Spanien alltjämt är i kraft.
Missförståndet är utbrett och har en tydlig källa. Sverige sa upp sitt skatteavtal med Portugal, med verkan från den 1 januari 2022, och även avtalet med Grekland. Den nyheten har i svensk utlandspress glidit över till att gälla Spanien. Det stämmer inte. Vilken metod avtalet använder för just fastighetsinkomst bör däremot kontrolleras i ditt fall, eftersom avtalet är gammalt och har berörts av senare internationella instrument.
Vad brukar gå fel?
Budgeten som byggdes på priset. En köpare räknar 7 procent på det förhandlade priset och lägger undan exakt det beloppet. Valor de referencia ligger högre, och pengarna som saknas är de som skulle ha gått till möbler. Kontrollen tar tio minuter och görs före det privata köpekontraktet.
Deklarationen som aldrig lämnades. En lägenhet köps 2021, hyrs aldrig ut, och ägaren utgår från att ingen deklaration behövs eftersom det inte finns någon inkomst. Fem år senare finns fem obetalda år att rätta till, med ränta.
Frågor och svar
Får jag den nedsatta skattesatsen på 3,5 procent?
Bara om bostaden blir din permanentbostad och du tillhör en av de uppräknade grupperna, med en värdegräns på 150 000 € eller 250 000 € beroende på grupp. En fritidsbostad på kusten uppfyller inte villkoret om permanentbostad, oavsett pris eller köparens ålder.
Måste jag deklarera i Spanien om jag aldrig hyr ut?
Ja. Spanien påför en schablonintäkt för bostaden som står till din disposition, beräknad på taxeringsvärdet och beskattad med 19 procent för den som bor i EU. Deklarationen lämnas på blankett 210 varje år. Inga kostnader får dras av från schablonintäkten.
Är dubbelbeskattningsavtalet med Spanien uppsagt?
Nej. Avtalet från 1976 gäller den 15 augusti 2026. Det Sverige sa upp var avtalet med Portugal, med verkan från 2022, och det med Grekland. Förväxlingen är vanlig i svensk utlandspress och har ingen grund när det gäller Spanien.
Vad händer om jag betalar överlåtelseskatten för sent?
Den obetalda skatten löper med tillägg, och inskrivningen av ditt köp i fastighetsregistret rör sig inte förrän skatten är betald. Det är därför fristen och inskrivningen hänger ihop — se genomgången av lagfart och inskrivning i Spanien.
Var börjar du?
Gör två räkningar innan du lämnar ett bud, inte en. Engångskostnaden: skatten på det högsta av priset och valor de referencia, plus transaktionens professionella kostnader. Årskostnaden: fastighetsskatt, föreningsavgift, försäkring, förbrukning och den spanska deklarationen. Det är den andra som avgör om bostaden fortfarande är rätt beslut om fem år.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Skicka adressen och prisidén, så går vi igenom vilka poster som träffar just den bostaden. En svensktalande advokat i Spanien är den enda vid bordet vars uppdrag är ditt köp.
Den här artikeln är allmän information om spansk rätt och inte rådgivning i ditt ärende. Den återger rättsläget i Andalusien den 15 augusti 2026; skattesatser och frister ändras. Källor: Ley 5/2021 om skatter i Andalusien (arts. 41, 43, 49 och 50); art. 10 i Real Decreto Legislativo 1/1993, i lydelsen enligt Ley 11/2021; art. 91 i Ley 37/1992 om moms och Agencia Tributarias redovisning av momssatserna för 2026; arts. 24, 25 och 31 i Real Decreto Legislativo 5/2004 om inkomstskatt för utomlands bosatta; art. 85.1 i Ley 35/2006 om IRPF, genom hänvisningen i art. 24.5 i samma Real Decreto Legislativo 5/2004; Orden HAC/623/2026 av den 12 juni; Real Decreto Legislativo 2/2004 om kommunernas finanser; art. 25 bis i Ley 5/2021 och Ley 38/2022; Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter; dubbelbeskattningsavtalet Spanien–Sverige av den 16 juni 1976, BOE av den 22 januari 1977, och Förordning (1977:75).