Una compraventa en la Costa del Sol sigue siempre la misma secuencia: NIE, reserva, comprobación registral y urbanística, arras, escritura, autoliquidación e inscripción. Sobre el precio se suman entre el 10 % y el 13 %. Los dos puntos donde la operación se gana o se pierde son la comprobación previa y la redacción de las arras, y ambos quedan atrás antes de la notaría.
Sunward Legal · Marbella. Última revisión: 14 de agosto de 2026. Las cifras son las vigentes en Andalucía en esa fecha, y las normas aplicables se citan al final.
¿Qué secuencia sigue la compra y dónde se decide?
Siete pasos en este orden: obtener el NIE en España para cada comprador, contrato de reserva, comprobación registral, catastral y urbanística, arras con en torno al 10 % del precio, escritura pública, autoliquidación e inscripción. Cada paso cierra margen de negociación. Cuando el expediente llega a la notaría, lo negociable ya está negociado.
La reserva se firma cuando el comprador conserva toda su capacidad de exigir, y casi siempre sin que nadie haya mirado el Registro. Lo que después reabre el precio es siempre lo mismo: cargas, situación urbanística, licencias, deuda de comunidad y arrendatarios.
¿Cuánto se suma al precio y sobre qué base?
Entre el 10 % y el 13 % del precio, y la partida mayor es el impuesto de transmisiones o, en obra nueva, el IVA más actos jurídicos documentados. La diferencia entre el impuesto y ese total son los costes profesionales de la operación: notaría, Registro y abogado. La tabla recoge cada partida fiscal por separado.
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP | 7 % | — |
| Tipo reducido: adquirente menor de 35 años, vivienda habitual hasta 150.000 € | 3,5 % | — |
| IVA | — | 10 % |
| AJD | — | 1,2 % |
Tipos vigentes en Andalucía en agosto de 2026. Las normas que los fijan se citan al final del artículo.
Tres cosas que la tabla no muestra.
La base no siempre es el precio. Desde el 1 de enero de 2022 la base imponible del ITP es el valor de referencia que Catastro asigna al inmueble, y si el valor declarado o el precio pactado son superiores se toma el mayor de ellos, conforme a la normativa del ITP. Ese número es público y se comprueba antes de firmar.
El plazo son dos meses, no treinta días hábiles. En Andalucía la autoliquidación e ingreso del ITP se hacen dentro de los dos meses contados desde el día siguiente al devengo, conforme a la normativa fiscal andaluza. El plazo estatal de treinta días hábiles dejó de aplicarse aquí en 2022, y sigue circulando en checklists y en buena parte de las fuentes en línea. El cómputo tiene además sus propias reglas, y cuándo empiezan y cuándo vencen esos dos meses es lo que decide si aparece un recargo.
La financiación no admite anticipos. Las condiciones de un comprador no residente las fija cada entidad y no hay dato oficial que permita anticiparlas. La oferta vinculante se obtiene antes de firmar las arras, no después.
¿Qué comprobaciones quedan fuera de la función notarial?
El notario verifica identidad, capacidad y las cargas registrales de ese día, y que la escritura es formalmente conforme. La situación urbanística de lo construido, la deuda de comunidad, el estado técnico y el equilibrio de la cláusula de arras quedan fuera de ese control. Esto ya lo sabes; el comprador extranjero, no.
De ahí que el calendario importe: las comprobaciones han de estar hechas antes de la reserva, porque después solo sirven para pedir una rebaja que nadie tiene ya motivo para conceder.
Las arras penitenciales no se presumen
El artículo 1.454 del Código Civil se interpreta de forma restrictiva: hace falta voluntad clara e inequívoca de ambas partes, y citar el artículo en el contrato no basta (STS 583/2018, de 17 de octubre). En defecto de pacto claro, las arras se reputan confirmatorias.
La diferencia no es de matiz. Con arras confirmatorias nadie ha comprado una facultad de desistir: la cantidad entregada es un pago a cuenta del precio y la contraparte puede exigir el cumplimiento. El comprador que creía haber pagado una vía de salida descubre que pagó el primer plazo de una compra que ya no quiere, y eso es bastante peor que perder la señal.
De ahí que la redacción importe más que el encabezamiento. Una cláusula útil dice qué ocurre si desiste cada parte, y lo dice con sus propias palabras en lugar de remitirse al artículo. Qué redacción consigue el carácter penitencial y cuál no es una cuestión con respuesta concreta, y se juega entera en esas líneas. Es habitual en la Costa del Sol que modelos titulados «contrato de arras penitenciales» describan después un régimen que no lo es, o mezclen el desistimiento con una cláusula penal.
El contrato de reserva merece la misma atención por una cifra menor. Lo normal aquí es que se pidan entre 3.000 € y 10.000 € para retirar el inmueble del mercado, sobre un modelo de agencia que a menudo declara la señal no reembolsable aunque después aparezca un defecto. Una frase cambia el reparto de riesgo: la señal se devuelve si la comprobación jurídica revela problemas. Un vendedor que se niega a esa frase ha dicho algo útil.
¿Hay una reserva o unas arras sobre la mesa? Reserva una consulta de 20 minutos, gratuita, en español, inglés o sueco, y repasamos la cláusula que decide si esa señal es recuperable.
Qué cambia por comprar vivienda siendo extranjero
Comprar vivienda siendo extranjero no altera el régimen civil de la compraventa. Cambia el fiscal, con un detalle que conviene tener presente: dos de las tres obligaciones típicas recaen sobre el comprador aunque el hecho imponible sea del vendedor.
Retención del 3 % si el vendedor es no residente. El comprador retiene ese porcentaje del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el mes siguiente a la escritura. No es opcional ni es papeleo del vendedor.
Sustitución en la plusvalía municipal, con dos límites que se olvidan. El comprador es sustituto del contribuyente cuando la transmisión es onerosa y el transmitente es persona física no residente. Si el vendedor es una sociedad no residente, no hay sustitución. Conviene comprobar la naturaleza del transmitente antes de decidir retenciones o provisiones. Cuando la sustitución sí opera, cómo se articula esa retención en la escritura es lo que evita que el ayuntamiento termine reclamándosela al comprador.
Declaración anual aunque el inmueble no se alquile. La renta imputada a la segunda vivienda tributa al 19 % para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein y al 24 % para el resto, mediante el modelo 210. Los plazos cambiaron este año: las rentas devengadas desde 2026 se declaran del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.
Un apunte más si la compra es para explotación turística. Desde el 3 de abril de 2025 la comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad por mayoría de tres quintos de propietarios que representen tres quintos de las cuotas, conforme a la normativa de propiedad horizontal. El acuerdo no es retroactivo frente a quien ya ejercía la actividad lícitamente antes de esa fecha. Estatutos y actas recientes se leen antes de comprar.
Qué suele salir mal
La ampliación sin licencia. Terrazas acristaladas, piscinas y habitaciones añadidas sin licencia son frecuentes aquí. Rara vez rompen la operación, pero reabren el precio, pueden bloquear una licencia turística y complican la reventa. Quien lo descubre tras firmar las arras ya no tiene con qué negociarlo.
Los riesgos de comprar sobre plano se concentran en el pago, no en el retraso. Toda cantidad anticipada antes de la entrega debe estar garantizada por aval o seguro: es una exigencia legal al promotor. Sin garantía no hay pago. Qué debe decir el aval y en qué momento se exige cada entrega es el detalle que decide el riesgo: está en lo que hay que comprobar al comprar sobre plano.
La deuda de comunidad que nadie pidió. Las cuotas impagadas afectan al inmueble por la anualidad corriente y las tres anteriores. El certificado del administrador es una gestión de cinco minutos que evita alguna cifra de cinco dígitos.
Preguntas frecuentes
¿Puede el comprador cerrar la operación sin viajar a España?
Sí. Un poder otorgado ante notario del país de residencia y apostillado, o firmado en el consulado español, permite obtener el NIE, abrir cuenta si la operación lo exige, firmar las arras y otorgar la escritura.
¿Cuánto tarda una compraventa?
Una segunda mano sin incidencias suele ir de seis a diez semanas desde la reserva hasta la entrega de llaves. La hipoteca añade tiempo, y también cualquier irregularidad urbanística que aparezca en la comprobación y haya que regularizar antes de firmar.
¿Es reembolsable la señal de reserva?
Solo si el contrato lo dice. Por eso la reserva se revisa antes de firmarla, y por eso conviene insistir en la frase que devuelve la señal cuando la comprobación jurídica revela defectos en el inmueble o en la titularidad.
¿La compra de vivienda da derecho a residencia?
No. La residencia por inversión inmobiliaria quedó suprimida con efectos de 3 de abril de 2025. El comprador extracomunitario planifica sus estancias con la regla de los 90 días por cada 180, o solicita un visado por otro título.
Qué puede esperar quien deriva a un cliente
El cliente derivado recibe una primera consulta de 20 minutos en su idioma, la lectura del documento de reserva antes de que se mueva dinero, la comprobación registral, catastral y urbanística, la redacción o revisión de las arras y la preparación de la escritura y las autoliquidaciones. El calendario de referencia sigue siendo el de seis a diez semanas.
Para la agencia o la gestoría que deriva, lo que cambia es el interlocutor: alguien con quien hablar en español del estado del expediente y un criterio explicado en lugar de un «depende». El alcance se delimita por escrito desde el principio, incluido lo que no cubre. Y un abogado inmobiliario en Marbella que trabaja solo para el comprador dirá igual de claro cuándo la comprobación desaconseja seguir.
Ningún encargo garantiza un resultado ni un plazo de la administración. Sí puede fijarse de antemano qué se comprueba, cuándo y quién responde de cada trámite.
Reserva una consulta de 20 minutos, gratuita, en español, inglés o sueco. Cuéntanos en qué punto está la operación y te decimos qué exige el paso siguiente, sin compromiso de encargo.
Información general sobre Derecho español, no asesoramiento sobre una operación concreta. Refleja la normativa vigente en Andalucía a 14 de agosto de 2026, y los tipos y plazos cambian. Normas citadas: Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía; RDLeg. 1/1993, redacción de la Ley 11/2021; RD 828/1995; art. 1.454 del Código Civil y STS 583/2018; RDLeg. 5/2004; RDLeg. 2/2004; Ley 38/1999, redacción de la Ley 20/2015; Ley 49/1960, redacción de la LO 1/2025; Orden HAC/623/2026.