Att köpa på Costa del Sol följer den allmänna guiden till ett spanskt bostadsköp — men tre saker ser annorlunda ut i Andalusien. Överlåtelseskatten är 7 % och beräknas inte på priset utan på fastighetens referensvärde om det är högre. Fristen att deklarera är två månader, inte trettio dagar. Och den vanligaste bristen på kusten är en tillbyggnad utan bygglov, som varken syns på bilderna eller i fastighetsregistret.
Sunward Legal · Marbella. Senast granskad: 22 augusti 2026.
Skatten: 7 %, men på vilket belopp?
Vid köp av en begagnad bostad i Andalusien betalar köparen 7 % i överlåtelseskatt. Vid nyproduktion från byggherren betalas i stället 10 % moms plus 1,2 % i stämpelskatt.
Det som skiljer från vad de flesta antar är beräkningsgrunden. Basen är fastighetens referensvärde — ett värde som Catastro fastställer per fastighet — och om det deklarerade värdet eller det avtalade priset är högre används det högsta av dem. Att förhandla ned priset under referensvärdet sänker alltså inte skatten: skatten räknas ändå på referensvärdet.
Det är en regel med praktiska följder. Om referensvärdet är högre än marknadspriset — vilket förekommer, särskilt på objekt med särdrag — betalar köparen skatt på ett belopp som ingen betalat. Referensvärdet går att ifrågasätta, men det görs i efterhand och med underlag, och det är en sak att känna till innan budet läggs, inte efter.
Fristen är två månader från dagen efter den beskattningsbara händelsen. Det är den andalusiska regeln, och den är längre än de trettio dagar som nästan alla allmänna källor anger — de återger den statliga regel som inte längre gäller här. Vi har skrivit om det på spanska i el plazo del ITP en Andalucía son dos meses.
Räkna med 10–13 % av priset i totala kostnader utöver köpeskillingen. Det är en marknadsmässig tumregel och ingen rättsregel; skillnaden mellan skattesatsen ovan och den totala siffran utgörs av transaktionens yrkeskostnader — notarie, register och ombud. Hela räkningen finns i vad kostar det egentligen att köpa i Spanien.
Planfrågan: kustens vanligaste brist
En tillbyggd terrass, ett inglasat uterum, en pool, en extra våning. På den här kusten är byggnation utan bygglov det oftast förekommande felet, och det har en egen rättslig kategori i Andalusien.
AFO — *asimilado a fuera de ordenación* — är ett administrativt erkännande av en byggnad som uppförts utan tillstånd men där tiden för ingripande har löpt ut, byggnaden är färdigställd, inget tillsynsärende pågår och säkerhet och sundhet kan intygas. Effekten är att byggnaden får anslutas till grundläggande försörjning, får underhållas och kan skrivas in i registret med en anteckning om begränsningar.
Vad AFO inte är: en legalisering. Byggnaden blir inte laglig, den får inte byggas ut, och begränsningarna följer med till nästa ägare.
En viktig uppdatering för den som läser äldre material: AFO regleras i dag i den andalusiska planlagen från 2021 och dess förordning från 2022, inte i det dekret från 2019 som fortfarande citeras i många guider och mäklarunderlag. Om ett underlag hänvisar till 2019 års regler är det inaktuellt, och det säger något om hur färskt resten av underlaget är. Ramen finns i den andalusiska planlagen och förordningen publiceras i Andalusiens officiella tidning.
Kontrollen görs hos kommunen, före handpenningen. Fastighetsregistret innehåller ingen planinformation, och kommunen svarar bara den som frågar.
Föreningsskulder, som följer bostaden
Enligt lagen om ägarlägenheter belastar obetalda avgifter till ägarföreningen bostaden, inte bara den tidigare ägaren. Ansvaret omfattar den förfallna delen av innevarande år och de tre närmast föregående kalenderåren.
Säljaren ska lämna ett intyg från förvaltaren om skuldläget, och utan det får handlingen i princip inte upprättas — köparen kan dock uttryckligen avstå från intyget, vilket ibland föreslås för att spara tid. Gör inte det.
Två saker till hör hit och står inte i intyget: beslutade uttaxeringar för framtida arbeten, som kan vara betydande i en byggnad som ska renovera fasad eller garage, och föreningens protokoll, där man ser om det finns pågående tvister eller beslut om uthyrning. Be om båda.
Även obetald fastighetsskatt, IBI, belastar fastigheten. Den som betalar är den som stod som ägare den 1 januari, och enligt fast praxis från Högsta domstolen kan säljaren proportionera skatten på köparen från tillträdet om inte annat avtalats — vilket betyder att det ska stå i avtalet hur det ska vara.
Reservation och arras: två avtal som förväxlas
På den här kusten är sekvensen nästan alltid densamma. Först en reservation — det är vanligt att mäklaren begär mellan 3 000 och 10 000 euro för att ta bostaden ur marknaden — och därefter ett arras-avtal, normalt på 10 % av priset.
Reservationen är det avtal som skrivs snabbast och läses minst. Vad beloppet skyddar, hur länge, och vad som händer om kontrollerna visar något oväntat, avgörs av texten. Ett belopp som betalas innan någon har sett fastighetsregistret är ett belopp som förhandlas tillbaka från underläge.
*Arras* förtjänar en precisering som är hela skillnaden mellan svensk och spansk logik. Det förutsätts inte att handpenningen är hävningsbar — alltså att man får dra sig ur mot att förlora eller betala tillbaka dubbelt. Högsta domstolen kräver en uttrycklig och otvetydig vilja, och att avtalet nämner lagrummet räcker inte. Utan tydlig formulering behandlas handpenningen som en del av köpeskillingen och avtalet som bindande, med de påföljder som följer av det. Vi har utvecklat det på spanska i las arras penitenciales no se presumen.
Har du hittat något och ska betala reservation? Boka 20 minuter kostnadsfritt innan du skriver under, så säger vi vad texten faktiskt skyddar. På svenska.
Om du tänker hyra ut
Tre lager gäller samtidigt, och de flesta känner bara till ett.
Nationellt: sedan den 1 juli 2025 krävs enligt det statliga registret för korttidsuthyrning ett registreringsnummer för att annonsera korttidsuthyrning på plattformar. Numret tilldelas via ett statligt register och det är en förutsättning för annonsering, inte för verksamheten som sådan.
Regionalt: Andalusien har egna regler för turistbostäder, med anmälan och införande i turistregistret innan verksamheten inleds, samt tekniska krav på bostaden. Kommunerna har fått befogenhet att begränsa antalet turistbostäder inom vissa zoner.
I byggnaden: sedan april 2025 kan ägarföreningen godkänna, villkora eller förbjuda verksamheten med kvalificerad majoritet — och den som vill börja hyra ut turistiskt måste dessförinnan ha föreningens uttryckliga godkännande. Den som redan bedrev verksamheten lagligen skyddas av att besluten inte är retroaktiva.
Om säljaren beskriver bostaden som ”med turistlicens” är det alltså tre saker som ska kontrolleras, inte en: registreringsnumret, den regionala anmälan och vad föreningens stadgar och protokoll säger.
Vad som brukar gå fel
Ytorna som inte stämmer. Fastighetsregistret, Catastro och verkligheten kan visa tre olika tal, och skillnaden beror ofta på en tillbyggnad som aldrig anmälts. Det upptäcks vid en teknisk besiktning eller inte alls.
Reservationen som betalades före kontrollerna. Bostaden tas ur marknaden, beloppet är betalt, och först därefter beställs *nota simple*. Om något då dyker upp är förhandlingsläget redan förlorat.
Uttaxeringen som beslutades före köpet. Ett beslut om fasadrenovering fattades på stämman i mars, arbetet faktureras i november och köpet sker däremellan. Vem som betalar avgörs av regler och av avtalet, och det är just en sådan fråga som ska regleras skriftligen i stället för att uppstå senare.
Vanliga frågor
Är skatten högre i Andalusien än i övriga Spanien?
Överlåtelseskatten sätts av varje region, och Andalusiens sats är 7 % för begagnade bostäder, med 3,5 % i vissa särskilt angivna fall. Det är en konkurrenskraftig nivå i spansk jämförelse. Det som skiljer mest i praktiken är inte satsen utan basen: referensvärdet i stället för priset.
Vad är skillnaden mellan nota simple och Catastro?
*Nota simple* är utdraget ur fastighetsregistret och visar ägare och inskrivna belastningar; den har informativt värde. Catastro är fastighetstaxeringens register och ligger till grund för IBI och för referensvärdet. De kan skilja sig åt, och båda ska läsas.
Behöver jag komma till Spanien för att skriva under?
Nej. Köpet kan genomföras med fullmakt upprättad inför notarie i Sverige med apostille, eller inför spanskt konsulat. Fullmaktens text ska skrivas i Spanien för just den här affären och omfatta även skattedeklarationen och inskrivningen.
Kan jag lita på att notarien kontrollerar bostaden?
Notarien kontrollerar identitet, behörighet, betalningsmedel och inskrivna belastningar, och är opartisk enligt sitt uppdrag. Bygglov, ytor, planförhållanden och föreningens ekonomi ligger utanför. Vad som ingår och inte ingår står i notarien i Spanien är inte den jurist du tror.
Vad kostar bostaden att äga per år?
IBI till kommunen, avgifter till föreningen, försäkring — och den spanska deklaration som utomlands bosatta ägare ska lämna även när bostaden står tom. Den sista är den som oftast glöms bort och behandlas i skatt i Spanien när du äger en bostad.
Var lämnar det dig?
Det mesta av ett köp här ser ut som ett köp var som helst i Spanien, och den allmänna genomgången i köpa hus i Spanien: juridisk guide gäller fullt ut. Lägg till tre lokala saker och du har täckt det som är särskilt för Andalusien: räkna skatten på referensvärdet och inte på priset, kontrollera planförhållandena hos kommunen innan handpenningen — inte i registret, som inte innehåller dem — och läs föreningens intyg och protokoll i stället för att avstå från dem för att spara en vecka.
Och kom ihåg vem som gör vad vid bordet. Mäklaren får betalt när affären går igenom, byggherren säljer, banken lånar ut och notarien är opartisk enligt sitt uppdrag. Den enda som arbetar bara för dig är det ombud du själv anlitar — och på en kust där den vanligaste bristen inte syns på fotografierna är det inte en formalitet.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Skicka länken till objektet och berätta var i processen du är, så säger vi vad som bör kontrolleras just på den fastigheten.
Allmän information om spansk rätt, inte rådgivning i ett enskilt ärende. Rättsläget den 22 augusti 2026; satser och regler ändras. Källor: Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, arts. 41 och 43 (överlåtelseskatt 7 % och nedsatt sats), art. 50 (stämpelskatt 1,2 %) och art. 69 (två månaders frist); Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.1.7.º (10 % vid nyproduktion); reglerna om referensvärdet som beskattningsunderlag i Real Decreto Legislativo 1/1993, TRLITPAJD, i lydelse enligt Ley 11/2021; Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía och dess förordning, Decreto 550/2022, arts. 404–418 om *asimilado a fuera de ordenación* — Decreto-ley 3/2019 tillämpas inte längre; Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e) (fastighetens ansvar för avgifter avseende innevarande år och de tre föregående, samt skuldintyget), art. 7.3 (uttryckligt förhandsgodkännande för att inleda turistuthyrning) och art. 17.12 (kvalificerad majoritet, utan retroaktiv verkan, i lydelse enligt Ley Orgánica 1/2025 med verkan från den 3 april 2025); Real Decreto Legislativo 2/2004, TRLHL, arts. 64 och 75 (fastighetens ansvar för IBI och beskattningsårets ingång) samt Högsta domstolens dom av den 15 juni 2016 om proportionering; Código Civil, art. 1454, och Högsta domstolens dom 583/2018 om att hävningsbara arras inte presumeras; Real Decreto 1312/2024 om det statliga registret för korttidsuthyrning; Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico de Andalucía, i lydelse enligt Decreto 31/2024, och Decreto-ley 1/2025. Siffran 10–13 % är en marknadsmässig uppskattning, inte en rättsregel.