Söker du svensk advokat i Spanien inför ett bostadsköp letar du i praktiken efter ett eget juridiskt ombud: någon som talar svenska, arbetar i spansk rätt och bara har din sida av affären att sköta. Uppdraget börjar före första betalningen och slutar när bostaden står inskriven i ditt namn.
Sunward Legal · Marbella. Senast granskad: 15 augusti 2026.
Advokat, abogado eller jurist — vad är det du anlitar?
Det du söker när du skriver ”svensk advokat i Spanien” är någon som talar svenska och kan spansk rätt. Titeln följer däremot inte med över gränsen. I Sverige är titeln advokat skyddad och förbehållen ledamöter av Sveriges advokatsamfund, medan den spanska motsvarigheten heter abogado: en jurist inskriven i ett colegio de abogados, samfundet på orten, och underkastad dess tillsyn och yrkesregler. En spansk abogado är alltså inte advokat i svensk mening, och vi använder inte den titeln om oss själva.
Den skillnaden behöver du ändå inte bekymra dig om: din affär avgörs av spansk rätt, inför en spansk notarie och ett spanskt fastighetsregister, och det är den behörigheten som behövs — tillsammans med förmågan att förklara handlingarna på ditt språk.
Vad ingår i uppdraget?
Uppdraget täcker allt mellan bostaden du valt och en inskriven escritura, den notariella köpehandlingen, i ditt namn: att fastställa vad du köper, att styra kontrakten som binder dig och att avsluta skatt och inskrivning.
- Reservationsavtalet läses innan pengar rör sig. Det är vanligt på den här kusten att agenten ber om 3 000 till 10 000 € för att ta bostaden av marknaden, på en blankett som ofta säger att beloppet inte betalas tillbaka.
- Ägare och belastningar kontrolleras. Nota simple, det informativa utdraget ur fastighetsregistret, visar inskriven ägare, inteckningar, utmätningar och skattebelastningar. Utdraget har dock en gräns värd att känna till: det är enligt lag rent informativt och gör inte bevis om innehållet i inskrivningarna.
- De tre ytorna jämförs och kommunens besked hämtas in. Vad fastighetsregistret säger, vad Catastro — det spanska fastighetstaxeringsregistret — säger och vad byggnaden mäter stämmer inte alltid överens. Därefter kommer bygglovet och om någon del av huset ligger i AFO, det andalusiska tillstånd som tolererar en olovlig byggnad utan att legalisera den.
- Skulder som följer med bostaden spåras. Hit hör ägarföreningens avgifter och beslutade derramas, alltså extra uttaxeringar, samt fastighetsskatten IBI. Inget av det syns i registret, men köparen övertar det ändå.
- Arras-kontraktet skrivs eller omförhandlas. Där låses tillträdesdagen, vad som ingår i priset och påföljderna fast, och där måste finansieringsvillkoret skrivas in, eftersom spansk rätt inte förutsätter det.
- Avslutet sköts: NIE, fullmakt, tillträde, skattedeklaration och inskrivning, plus överföringen av IBI, föreningsavgift och abonnemang.
Vad ingår inte?
Det är lika bra att säga var uppdraget slutar. På de här punkterna är någon annan bättre placerad, och att veta det före underskriften är billigare än att upptäcka det efteråt.
- Din svenska deklaration och skatteplanering i Sverige. Kapitalvinst, uthyrningsinkomst och arvsfrågor på svensk sida hör hemma hos en svensk rådgivare.
- Värdering, besiktning och tekniska intyg. Vårt arbete är att granska handlingarna; om priset är rimligt och om taket håller avgörs av värderare, besiktningsman eller arkitekt.
- Tvist och process. En konflikt med säljare, byggherre eller förening är ett eget uppdrag med egen kostnad.
- Mäkleri, lånförmedling och valutaväxling. Vi granskar det banken lägger fram, men vi skaffar inte lånet, säljer inte bostaden och flyttar inte pengarna.
- Den löpande spanska deklarationen varje år. Spanien påför en fritidsbostad en schablonintäkt som ska deklareras även om du aldrig hyr ut. Det är ett separat uppdrag, och grunderna finns i skatt för bostadsägare i Spanien.
En sak om den svenska sidan bör ändå sägas, eftersom felet cirkulerar: skatteavtalet mellan Spanien och Sverige gäller. Avtalet från 1976 är i kraft i augusti 2026 enligt den spanska skattemyndighetens förteckning över gällande skatteavtal. Det Sverige sade upp var avtalet med Portugal.
Så går det till, steg för steg
Ett köp av begagnad bostad utan komplikationer tar sex till tio veckor från reservation till nycklar. Ett lån lägger till tid, liksom varje bygglovsfråga som dyker upp.
1. Första samtalet, 20 minuter. Vi går igenom vad du hittat, vad du skrivit under och vad säljarsidan begär.
2. NIE. Varje köpare som namnges i escrituran behöver ett eget nummer, och utan det blir det ingen köpehandling: så ansöker du om NIE-nummer från Sverige.
3. Reservationen granskas, sedan betalas den. En mening är värd att insistera på: att handpenningen återbetalas om granskningen visar ett fel.
4. Granskning, en till två veckor. Register, Catastro, kommun och förening gås igenom. Hela sekvensen finns i den juridiska guiden till att köpa hus i Spanien, och det särskilda för flerbostadshus i köpa lägenhet i Spanien.
5. Arras-kontraktet, normalt med 10 procent i handpenning. Vid arras penitenciales förlorar en köpare som drar sig ur sin handpenning, och en säljare som hoppar av betalar tillbaka den dubbelt (art. 1454 i civillagen). Den verkan förutsätts dock inte: är formuleringen otydlig behandlas handpenningen som bekräftande, och ingen har köpt sig en rätt att hoppa av (STS 583/2018).
6. Tillträde hos notarie. Du blir ägare den dag handlingen undertecknas, inte den dag köpet skrivs in, och notariens roll är snävare än den ser ut: vad notarien i Spanien kontrollerar.
7. Skatt och inskrivning. Överlåtelseskatten deklareras inom två månader. Inskrivningen ger skyddet: när du står i registret blir det mycket svårt för någon annan att göra anspråk på din rätt, vilket lagfart och inskrivning i Spanien förklarar.
Varför ett eget ombud när det redan finns en notarie?
Därför att ingen annan vid bordet arbetar på ditt uppdrag. Hemma har du en mellanhand som enligt fastighetsmäklarlagen ska ta till vara både säljarens och köparens intresse och inte får företräda den ena mot den andra. Den plikten finns inte i Spanien, vilket är den största skillnaden mellan systemen.
Så ser bordet ut här. Agenten är anlitad och betald av säljaren. Notarien är opartisk och måste hämta besked från fastighetsregistret inom de fyra arbetsdagarna före undertecknandet, pröva identitet och behörighet och redovisa betalningsmedlen, men uppdraget gäller handlingen, inte bostaden. Den gestoría, den administrativa byrå som sköter pappersarbetet vid nyproduktion, är normalt byggherrens.
Kvar blir ditt eget ombud, vars enda intresse är att köpet blir ett bra köp. Det är också skälet att inte välja det ombud agenten föreslår.
Två saker som köpare tar för artighetsgester är i själva verket rättigheter. Köparen väljer notarie när säljaren säljer yrkesmässigt eller på standardvillkor. Och vid bolån till en privatperson ger de spanska bolånereglerna tio kalenderdagar mellan informationspaketet och underskriften, plus ett kostnadsfritt möte hos notarien innan. Köper du genom bolag gäller ingetdera.
Vad kostar det och hur avtalas arvodet?
Arvodet är ett fast pris som avtalas skriftligt efter första samtalet, innan arbetet börjar, normalt inom 24 till 48 timmar. Det är inte en procentsats på köpeskillingen, eftersom en lägenhet med rena papper är mindre arbete än ett hus med olovlig tillbyggnad.
Skatter och tredjepartskostnader är skilda från arvodet och betalas av dig. Räkna med 10 till 13 procent utöver priset på en begagnad bostad, där den största posten är överlåtelseskatten: 7 procent i Andalusien på en fritidsbostad, eftersom de nedsatta satserna kräver permanentbostad. Skillnaden mellan skatten och den totalen är transaktionens professionella kostnader: notarie, fastighetsregister och juridiskt ombud. Posterna en och en finns i vad det kostar att köpa i Spanien.
Satsen gäller i Andalusien i augusti 2026. Reglerna som fastställer den anges sist på sidan.
Frågor innan du anlitar oss
Måste jag resa till Spanien?
Nej. En fullmakt undertecknad inför notarius publicus i Sverige och försedd med apostille — eller på Spaniens konsulat — räcker för NIE, arras och tillträde. Fullmaktens omfattning skrivs ut punkt för punkt och den tidsbegränsas.
Vilket språk sker arbetet på?
Svenska, spanska eller engelska hela vägen. Escrituran är på spanska eftersom den är en spansk allmän handling, och innehållet gås igenom före undertecknandet. Behövs tvåspråkig handling eller auktoriserad översättning ordnas det i förväg.
Arbetar ni bara i Marbella?
Nej. Uppdrag tas längs hela Costa del Sol — Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena och Mijas — och i övriga Andalusien. Både överlåtelseskatten och bygglovsreglerna är andalusiska, ett skäl att ombudet bör arbeta i regionen.
Vad händer om affären spricker?
Det beror på vilket dokument du hunnit fram till och vad det säger, vilket är skälet att läsa reservationen och arras före underskriften. Avslöjar granskningen felet återbetalas handpenningen, om reservationsklausulen är rätt skriven.
Företräder ni även säljare?
Ja, men aldrig båda sidor i samma affär. Säljarsidan har egna skyldigheter — de 3 procent som hålls inne när säljaren bor utomlands, vinstberäkningen och plusvalía, den kommunala skatten på markvärdestegringen — och är ett eget uppdrag. Sidan finns också på engelska och på spanska.
Nästa steg
Har du hittat en bostad är ordningen kort: kontrollera valor de referencia, det referensvärde Catastro åsätter bostaden och som skatten beräknas på, sätt i gång NIE-ansökan och låt någon läsa reservationsavtalet först. Efter köpet är nästa fråga testamente i Spanien.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Skicka reservationsavtalet eller annonsen, så säger vi vad nästa steg faktiskt kräver. Inget krav på att anlita oss.
Allmän information om spansk rätt, inte rådgivning i en enskild affär. Sidan återger rättsläget i Andalusien den 15 augusti 2026; skattesatser och frister ändras. Källor: Reglamento Notarial (1944), art. 126 och 175; Ley Hipotecaria (1946), art. 34 och 222.5; art. 609, 1462 och 1454 i civillagen samt STS 583/2018; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía; Real Decreto Legislativo 1/1993 i lydelsen enligt Ley 11/2021; Ley 5/2019 om bolåneavtal; Ley 7/2021 (LISTA); Real Decreto Legislativo 5/2004 om inkomstskatt för utomlands bosatta; fastighetsmäklarlag (2021:516); skatteavtalet mellan Spanien och Sverige av den 16 juni 1976.