När du köper lägenhet i Spanien köper du själva lägenheten som fast egendom. Det finns ingen bostadsrättsförening som äger huset, ingen ekonomisk plan och ingen årsredovisning att läsa. I stället blir du delägare i husets gemensamma delar med ett fast andelstal, och medlem i en comunidad de propietarios — den ägarförening du inte kan välja bort. Två följder är värda att känna till före påskrift: vissa av byggnadens obetalda avgifter följer med lägenheten till dig, och stämman kan besluta om korttidsuthyrning i huset.
Sunward Legal· Marbella. Senast granskad: 15 augusti 2026.
Vad är det du faktiskt köper?
Du köper fast egendom med eget blad i det spanska fastighetsregistret: egen beteckning, egen ägare, egna inteckningar. Ingen juridisk person står emellan dig och bostaden. Till lägenheten hör dessutom en odelbar andel i husets gemensamma delar — stomme, tak, fasad, trapphus, hiss, pool, infart — och den andelen uttrycks som en cuota de participación, ett andelstal i procent.
Det är därför granskningen ser annorlunda ut än hemma. I Sverige riktas den mot en förening: dess lån, dess underhållsplan, dess avgiftsnivå, allt samlat i en årsredovisning. I Spanien finns ingen sådan sammanställning, eftersom det inte finns någon ägande förening att sammanställa. Frågorna blir i stället tre, och de ställs var för sig: vad är den här lägenheten skyldig, vad har grannarna beslutat om byggnaden, och vad säger stadgarna att du får göra.
Bostadsrättsköparens instinkt — läs föreningens siffror — är alltså god, men siffrorna finns i stämmoprotokollen och i förvaltarens intyg, inte i ett årsbokslut.
Vad betyder andelstalet, och vad kan du inte ändra på?
Andelstalet är fastställt i den handling som en gång delade upp byggnaden i självständiga lägenheter, och det gör två saker samtidigt: det avgör hur stor del av gemensamma kostnader du betalar och hur tungt din röst väger på stämman. Det är knutet till lägenheten, inte till dig, och det ändras inte för att du förhandlar bra.
Gemensamma delar är allt som inte är någons lägenhet. Vissa av dem har en enskild ägare rätt att använda ensam utan att äga dem — en takterrass, en uteplats i markplan, en fasadyta. På spanska heter det elemento común de uso privativo, en gemensam del med enskild nyttjanderätt, och distinktionen är den enda i hela lägenhetsköpet som regelbundet slutar i tvist. Du får använda terrassen. Du äger den inte, och du bestämmer därför inte ensam vad som får byggas på den.
Vem som betalar när en sådan yta måste tätas beror på stadgarna. Läs punkten innan du köper en lägenhet vars främsta säljargument är terrassen.
Vilka skulder följer med lägenheten till dig?
Obetalda avgifter till ägarföreningen följer med bostaden: den förfallna delen av det år då köpet sker och de tre närmast föregående kalenderåren. Det blir fyra år, inte tre, om man räknar rätt. Köparen ärver inte säljarens person, men lägenheten svarar för skulden, och föreningen kan därför vända sig mot dig. Detsamma gäller obetald kommunal fastighetsskatt, IBI, för år som ännu inte preskriberats.
Motmedlet är ett intyg. Säljaren ska inför köpet lägga fram ett intyg om lägenhetens skuldläge, utfärdat av den som har sekreterarfunktionen i föreningen och försett med ordförandens godkännande, enligt de spanska reglerna om ägarföreningar. Utan intyget får den notariella handlingen inte upprättas, och de båda som skriver under det svarar för att uppgifterna stämmer. Två saker om intyget som sällan sägs högt: notarien tar in det i handlingen men kontrollerar inte innehållet — notariens kontrollskyldighet omfattar ägare och inskrivningar, inte byggnadens ekonomi — och köparen kan uttryckligen befria säljaren från skyldigheten att lämna det. Det är just den möjligheten som gör att intyg ibland saknas i affärer som brådskar. Gör aldrig det.
Intyget täcker skulder som finns. Det säger däremot ingenting om beslut som redan är fattade och ännu inte fakturerade — den nya hissen, fasadrenoveringen, poolen som ska byggas om. Sådana beslut heter derrama, en särskild utdebitering utöver den löpande avgiften, och de finns i stämmoprotokollen, inte i intyget.
Vem som bär en utdebitering som beslutats före köpet och faktureras efteråt är två frågor, inte en. Mot föreningen ger lagen svaret: lägenheten svarar för skulden inom det fönster som beskrevs ovan, och en säljare som inte anmäler ägarbytet till föreningens sekreterare fortsätter dessutom att svara solidariskt med dig för skulder som uppkommer efter överlåtelsen, med rätt att kräva tillbaka av dig i sin tur. Mellan köpare och säljare ger bara kontraktet svar. Där finns ingen lagregel som fördelar utdebiteringen åt er. Det finns inte heller något avgörande från Högsta domstolen som avgör frågan.
Svaret som fungerar oavsett hur den punkten faller ut är alltså detsamma: begär de tre senaste stämmoprotokollen, och skriv in i det privata köpekontraktet vem som betalar utdebiteringar som beslutats före tillträdet. En mening där är billigare än en diskussion efteråt.
Var hittar du svaren, och vad varje källa inte säger
Fyra frågor, fyra olika källor, och fyra tydliga gränser för vad varje källa täcker. Ingen av dem svarar på det som de andra tre svarar på, och det är hela skälet att fråga på alla fyra ställena.
| Fråga | Var svaret finns | Vad källan inte säger |
|---|---|---|
| Vem äger lägenheten, vilka inteckningar och utmätningar finns | Nota simple från fastighetsregistret | Inget om föreningsskulder, bygglov, hyresgäster utan inskrivning eller bostadens skick |
| Vad lägenheten är skyldig föreningen | Intyg från sekreterare-förvaltare | Inget om beslutade men ännu inte fakturerade arbeten |
| Vad grannarna har beslutat om byggnaden | Stämmoprotokollen, de senaste tre åren | Inget om vad som diskuterats utan att beslutas |
| Vad du får göra i lägenheten och på terrassen | Stadgarna och handlingen som delade upp byggnaden | Inget om vad kommunen tillåter i just det området |
Uppgifterna gäller i Andalusien i augusti 2026. Reglerna bakom dem anges sist i artikeln.
Om nota simple finns en missuppfattning värd att rätta: enligt de spanska inskrivningsreglerna har den rent informativt värde och gör inte full bevisning om registrets innehåll. Vill du ha en handling med bevisverkan begär du i stället ett certificación registral, ett registerutdrag med intyg. Vad själva inskrivningen ger dig — och inte ger dig — går igenom i genomgången av lagfart och inskrivning i Spanien.
Terrassen, förrådet och garageplatsen — hör de till lägenheten?
Inte nödvändigtvis. Ett förråd och en garageplats kan vara tre helt olika saker rättsligt: en del av lägenhetens egen registerenhet, en självständig registerenhet med eget blad, eller en ideell andel i ett garageplan där din plats är utpekad genom en anvisning. Skillnaden syns i nota simple, och den avgör om platsen går att sälja separat, om den kan intecknas för sig och om den överhuvudtaget ingår i det pris du förhandlat.
Kontrollera att varje enhet du tror dig köpa står med i köpehandlingen, och att förrådet du visades fysiskt är det förråd handlingen pekar ut. Numreringen i verkligheten och i registret sammanfaller inte alltid.
Vid nyproduktion finns dessutom en skattefråga kopplad till samma sak. Momsen på en ny bostad omfattar upp till två garageplatser och de biutrymmen som överlåts tillsammans med bostaden, enligt Skattemyndighetens redovisning av momssatserna för 2026. Köper du en tredje plats separat behandlas den inte likadant. Hur posterna delas upp i handlingen är alltså inte en formalitet — vad hela köpet kostar i skatt och avgifter går igenom i vad det kostar att köpa i Spanien.
Vad är licencia de primera ocupación, och varför frågar ingen efter den?
Det är kommunens tillstånd till första inflyttning: beskedet att den färdiga byggnaden motsvarar det bygglov som en gång gavs. Den efterfrågas sällan av köpare, och den syns inte i fastighetsregistret, eftersom registret över huvud taget inte redovisar byggnadens förhållande till kommunens planer.
Här finns en detalj som är värd att känna till, för den går emot en tumregel som cirkulerar. I spansk plan- och byggrätt gäller att tystnad från kommunen betyder avslag när det handlar om nybyggnad — man kan aldrig få en rätt genom myndighetens passivitet som strider mot planen. Första inflyttningstillståndet ligger däremot utanför den uppräkningen i den statliga lagen, vilket öppnar för att tystnad kan innebära bifall om regionens regler säger det. Skriv inte av tumregeln ”i spanskt byggnadsväsen är tystnad alltid avslag”: den är för grov.
Begär tillståndet, eller kommunens besked om varför det saknas, före det privata köpekontraktet. Betalar du i etapper på en nybyggd lägenhet gäller dessutom att varje belopp före tillträdet ska vara säkrat med bankgaranti eller försäkring.
Ska du lämna en reservation på en lägenhet den här månaden? Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska, så går vi igenom stadgarna, protokollen och förvaltarens intyg innan pengarna rör sig. Ingen kostnad och inget krav på att anlita oss.
Får du hyra ut lägenheten till turister?
Det bestämmer numera huset. Sedan den 3 april 2025 kan en ägarförening tillåta, villkora eller förbjuda korttidsuthyrning i byggnaden med tre femtedelar av ägarna som företräder tre femtedelar av andelstalen. Det är en kvalificerad majoritet, inte enkel majoritet, och det är den siffra du ska leta efter i protokollen.
Gränsen som nästan aldrig nämns är lika viktig som regeln. Beslutet verkar inte retroaktivt mot den som redan bedrev verksamheten lagligt före det datumet. En lägenhet som hyrdes ut lagligt dessförinnan kan alltså fortsätta, medan en granne som börjar efteråt möts av förbudet. Köper du med uthyrning i kalkylen är det därför två frågor, inte en: vad har stämman beslutat, och bedrevs verksamheten redan lagligt när beslutet fattades?
Läs stadgarna och de senaste protokollen före det privata köpekontraktet. Efter påskrift är uthyrningsfrågan inte längre förhandlingsbar.
Vad ändras av att du inte bor i Spanien?
Tre saker: du är sällan på plats när besluten fattas, du behöver någon som tar emot föreningens kallelser, och du deklarerar i Spanien varje år även om lägenheten står tom.
Stämman sammanträder normalt en gång om året, ofta utanför högsäsong, och besluten som rör dig mest fattas där. Du kan rösta genom ombud med en enkel skriftlig fullmakt. Se till att föreningen har en adress i Spanien där kallelser och protokoll når fram: en ägare som inte nås får veta saker för sent.
Skatten kommer oavsett. Spanien påför fritidsbostäder en schablonintäkt även när de aldrig hyrs ut, deklarerad på blankett 210 och beskattad med 19 procent för den som bor i EU, enligt Skattemyndighetens regler om schablonintäkt för egen bostad. Underlaget beräknas på taxeringsvärdet, valor catastral, och inga kostnader får dras av. Hela bilden av vad ägandet kostar per år finns i skatt i Spanien för svenska bostadsägare.
Vad brukar gå fel?
Intyget som köparen avstod från. Ett konstruerat men typiskt fall: en lägenhet i Nueva Andalucía köps i brådska inför sommaren, säljaren säger att förvaltaren är på semester, och köparen avstår från intyget för att inte tappa tillträdesdagen. Två månader senare kommer kravet på obetalda avgifter för den förfallna delen av köpeåret och de tre föregående kalenderåren, och lägenheten svarar för dem. Att kräva pengarna av en säljare som lämnat landet är en annan sak.
Terrassen som inte var köparens. En takvåning säljs med en terrass på 60 kvadratmeter. Terrassen är en gemensam del med enskild nyttjanderätt, och stadgarna lägger tätskiktet på ägarföreningen men allt ovanpå det på användaren. Köparen bygger ett pergolatak, stämman kräver att det tas bort, och kostnaden för både bygget och rivningen är köparens. Punkten stod i stadgarna, som ingen läste.
Uthyrningen som blev omöjlig veckan efter tillträdet. En lägenhet köps med korttidsuthyrning som halva kalkylen. Sex veckor tidigare hade stämman förbjudit verksamheten framåt med kvalificerad majoritet. Beslutet stod i ett tillgängligt protokoll, och skyddet mot retroaktivitet hjälper inte den som ännu inte hade börjat.
Frågor och svar
Är en spansk lägenhet samma sak som en bostadsrätt?
Nej. En bostadsrätt är en andel i en förening som äger fastigheten, plus rätten att bo. En spansk lägenhet är fast egendom: du är ägare till bostaden med eget blad i fastighetsregistret, och därutöver delägare i husets gemensamma delar med ett fast andelstal. Ingen förening äger byggnaden.
Följer säljarens obetalda avgifter med lägenheten?
Ja: den förfallna delen av det år köpet sker och de tre närmast föregående kalenderåren. Lägenheten svarar för skulden, vilket innebär att ägarföreningen kan vända sig mot dig som ny ägare. Skyddet är intyget om lägenhetens skuldläge. Du kan enligt lag uttryckligen befria säljaren från att lämna det — men befrielsen tar bara bort handlingen, inte lägenhetens ansvar för skulden.
Kan grannarna förbjuda mig att hyra ut till turister?
Sedan april 2025 kan stämman tillåta, villkora eller förbjuda korttidsuthyrning i huset med tre femtedelar av ägarna som företräder tre femtedelar av andelstalen. Beslutet gäller inte retroaktivt mot den som redan bedrev verksamheten lagligt före det datumet. Kontrollera stadgar och protokoll före köpet.
Ingår förrådet och garageplatsen automatiskt?
Nej. De kan vara en del av lägenhetens registerenhet, en självständig registerenhet, eller en andel i ett garageplan med anvisad plats. Kontrollera i nota simple vad som faktiskt överlåts, och att varje enhet står med i köpehandlingen. Vid nyproduktion omfattar momsen på bostaden upp till två garageplatser.
Kontrollerar notarien föreningens ekonomi åt mig?
Nej. Notarien kontrollerar identitet, rättslig handlingsförmåga, betalningsmedel och de inskrivningar som syns i registret, och tar in förvaltarens intyg i handlingen utan att pröva innehållet. Byggnadens skick, bygglov och beslutade arbeten ligger utanför uppdraget. Vad den spanska notarien gör och inte gör är värt att läsa separat.
Var börjar du?
Tre handlingar avgör om en spansk lägenhet är det köp du tror: stadgarna, de tre senaste stämmoprotokollen och förvaltarens intyg. De kostar ingenting att begära, de tar en eftermiddag att läsa, och de säger tillsammans mer om bostaden än någon visning gör. Ordningen på resten av affären — NIE, reservation, granskning, privat köpekontrakt, tillträde — går igenom i den juridiska guiden till att köpa hus i Spanien.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Skicka stadgarna och det senaste protokollet i förväg, så säger vi vad de betyder för just den lägenhet du tittar på. Vi arbetar bara för köparen, och en svensktalande advokat i Spanien är den enda vid bordet vars uppdrag är att köpet blir ett bra köp.
Den här artikeln är allmän information om spansk rätt och inte rådgivning i ditt ärende. Den återger rättsläget i Andalusien den 15 augusti 2026; regler och skattesatser ändras. Källor: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, arts. 9.1.e), 9.1.i) och 17.12, konsoliderad text med ändringar publicerade till och med den 21 mars 2026 (art. 17.12 i lydelsen enligt LO 1/2025); art. 222.5 i Ley Hipotecaria, Decreto de 8 de febrero de 1946; art. 175 i Reglamento Notarial, Decreto de 2 de junio de 1944; art. 91.Uno.1.7.º i Ley 37/1992 om moms och Agencia Tributarias redovisning av momssatserna för 2026; arts. 24 och 25 i Real Decreto Legislativo 5/2004 om inkomstskatt för utomlands bosatta; art. 11.3 och 11.4 i Real Decreto Legislativo 7/2015; Real Decreto Legislativo 2/2004 om kommunernas finanser.