Un abogado inmobiliario en Marbella se ocupa de lo que decide una operación antes de que llegue a la notaría: qué se compra exactamente, a qué obliga cada contrato firmado y qué impuestos se pagan y cuándo. Trabaja para una sola parte —comprador, vendedor o heredero— y por eso se contrata antes de firmar nada.
Sunward Legal · Marbella. Última revisión: 15 de agosto de 2026.
¿Qué incluye exactamente?
El encargo cubre todo lo que hay entre el inmueble elegido y la escritura inscrita: saber qué se compra, controlar los contratos que obligan antes de la notaría y cerrar impuesto e inscripción.
- Los dos contratos que obligan antes de la notaría se revisan antes de pagar nada. En la Costa del Sol es habitual pedir entre 3.000 € y 10.000 € de reserva sobre un modelo de agencia que declara la señal no reembolsable, y esa cláusula todavía se negocia. En las arras hay que escribir además la condición de financiación, porque el Derecho español no la sobreentiende.
- Se comprueban la titularidad y las cargas. La nota simple, el extracto informativo del Registro de la Propiedad, dice quién es el titular inscrito y qué hipotecas, embargos y afecciones fiscales pesan sobre la finca. Tiene un límite: es puramente informativa y no da fe del contenido de los asientos.
- Se buscan las deudas que viajan con el inmueble y no constan en el Registro: las de la comunidad, el IBI y los suministros. El comprador las recibe con la vivienda.
- Se contrastan las tres superficies y el expediente municipal. La superficie del Registro, la del Catastro y la que mide el edificio no siempre coinciden. Después vienen la licencia y el régimen de asimilado a fuera de ordenación, la figura andaluza que tolera una obra irregular sin legalizarla.
- Se cierra la operación: NIE, poder si el cliente no viaja, escritura, retenciones, autoliquidación e inscripción, más el cambio de titularidad del IBI, la comunidad y los suministros.
¿Qué no incluye?
Conviene decir desde el principio dónde acaba este encargo. Hay cuestiones en las que otro profesional está mejor situado, y saberlo antes de firmar sale mucho más barato que descubrirlo después.
- La declaración anual del propietario. Quien tiene vivienda en España presenta cada año el modelo 210 aunque no la alquile, y eso se contrata aparte.
- La planificación fiscal en el país de origen. Cómo tributa la operación donde reside el cliente lo resuelve un asesor de allí, que es quien conoce esa normativa.
- El litigio. Si el conflicto con el vendedor, la promotora o la comunidad llega a los tribunales, es un encargo propio con su coste.
- La tasación, la inspección técnica y el proyecto de arquitecto. Nuestro trabajo es revisar la documentación del inmueble; el estado físico del edificio lo valora un arquitecto o un técnico.
Cómo funciona, paso a paso
Una compra de segunda mano sin incidencias va de seis a diez semanas desde la reserva hasta las llaves. La hipoteca añade tiempo, igual que cualquier irregularidad urbanística.
1. Primera consulta, de veinte minutos. Se repasa qué se ha encontrado, qué se ha firmado y qué pide el vendedor. Cuanto menos haya firmado, más margen queda.
2. El NIE, para cada comprador que figure en la escritura, cónyuges incluidos. Sin ese número no hay escritura, así que se solicita cuanto antes: cómo obtener el NIE en España.
3. La reserva se revisa primero y se paga después. Merece la pena exigir una frase concreta: que la señal se devuelva si la comprobación revela un problema.
4. La comprobación, de una a dos semanas. Se consultan Registro, Catastro, Ayuntamiento y comunidad. Es la última fase en la que el precio todavía se mueve, y por eso va antes de las arras: la secuencia completa de la compra.
5. Las arras, normalmente con el 10 % del precio. Si son penitenciales, quien desiste pierde la señal y el vendedor que se echa atrás la devuelve duplicada, conforme al artículo 1.454 del Código Civil. Ese carácter no se presume: con una redacción ambigua nadie ha comprado el derecho a desistir (STS 583/2018), como explica por qué las arras no se presumen penitenciales.
6. Escritura ante notario. La propiedad pasa el día de la escritura, no el día de la inscripción. Lo que aporta inscribir es protección: a partir de ese momento, a quien figura en el Registro le resulta muy difícil que un tercero le discuta su derecho.
7. Impuesto e inscripción. En Andalucía, el plazo para autoliquidar el ITP son dos meses y no los treinta días hábiles que todavía circulan. Sobre plano el riesgo está en el dinero adelantado y su aval.
¿Para quién trabaja cada profesional en una compraventa?
Cada profesional responde ante quien le encargó el trabajo, y en la costa el reparto es constante: el agente cobra del vendedor, la gestoría —la oficina que tramita papeles e impuestos— suele venir de la promotora y el notario controla la forma del acto, no el negocio. El único al que contrata el comprador es su abogado.
El notario comprueba más de lo que suele creerse y menos de lo que el comprador espera. Debe pedir información al Registro sobre finca, titularidad y cargas dentro de los cuatro días hábiles anteriores a la firma, identificar a las partes y hacer constar los medios de pago. Eso es lo que le impone el reglamento notarial, y su deber no llega más lejos.
Quedan fuera la situación urbanística, la legalidad de lo construido, la deuda con la comunidad y los ocupantes no inscritos. No es un reproche, sino el diseño: el notario garantiza el título, y el inmueble lo comprueba quien contrate el comprador. De ahí viene un derecho que casi nadie usa: cuando el vendedor transmite profesionalmente o bajo condiciones generales, el notario lo elige el comprador.
¿Y si el inmueble llega por herencia?
Cuando el inmueble llega por herencia, lo primero que manda es el calendario: el impuesto de sucesiones se autoliquida dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento, con una prórroga de otros seis que hay que pedir dentro de los cinco primeros.
En Andalucía, el cónyuge, los descendientes y los ascendientes aplican una bonificación del 99 % en la cuota, que no es lo mismo que una exención: hay que presentar la autoliquidación en plazo aunque la cuota quede casi a cero. Un heredero no residente aplica también esa normativa andaluza, incluso desde fuera de la Unión Europea, aunque presenta ante otra administración, como se explica en la herencia de un no residente.
Qué cuesta y cómo se acuerda
El precio se acuerda cerrado y por escrito tras la primera consulta y antes de empezar a trabajar, normalmente dentro de las 24 a 48 horas siguientes. No es un porcentaje sobre el precio del inmueble: un piso con los papeles limpios da menos trabajo que una casa con una ampliación sin licencia.
Los impuestos y los costes de terceros van aparte y los paga el cliente. Sobre una segunda mano conviene contar entre un 10 % y un 13 % adicional, y la partida mayor es el impuesto de transmisiones patrimoniales: un 7 % en Andalucía sobre una segunda residencia, porque los tipos reducidos exigen vivienda habitual. La diferencia entre ese impuesto y el total son los costes profesionales: notaría, Registro y abogado.
Tipos vigentes en Andalucía en agosto de 2026. Las normas se citan al final.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta viajar a España?
No. Un poder otorgado ante notario del país de residencia y apostillado, o firmado en el consulado español, cubre el NIE, la cuenta, las arras y la escritura. Las facultades se enumeran una a una y el poder lleva un plazo.
¿Cambia algo si el vendedor no reside en España?
Sí, y la obligación recae sobre el comprador, que debe retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el mes siguiente a la transmisión. En supuestos tasados responde además de la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento de valor del terreno.
¿En qué idioma se atiende al cliente?
En español, inglés o sueco durante todo el expediente. La escritura se otorga en español, porque es documento público español, y se repasa antes de firmar. Hay página equivalente en inglés y otra para quien deriva a un cliente nórdico.
¿Qué pasa si la operación se cae?
Depende del documento al que se hubiera llegado y de cómo esté redactado, que es la razón para leerlo antes de firmar. Si el defecto lo descubre la comprobación y la cláusula está bien escrita, la señal se devuelve.
Siguiente paso
Con un inmueble elegido el orden es corto: consultar el valor de referencia de Catastro, que fija la base del impuesto, iniciar el NIE y hacer que alguien lea la reserva antes de pagarla.
Reserva una consulta de 20 minutos, gratuita, en español, inglés o sueco. Envíanos la reserva, la nota simple o el anuncio y te decimos qué exige el paso siguiente.
Información general sobre Derecho español, no asesoramiento sobre una operación concreta. Refleja la normativa vigente en Andalucía a 15 de agosto de 2026; tipos y plazos cambian. Normas citadas: Reglamento Notarial (1944), arts. 126 y 175; Ley Hipotecaria (1946), arts. 34 y 222.5; arts. 609, 1.462 y 1.454 del Código Civil y STS 583/2018; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía; RDLeg. 1/1993, redacción de la Ley 11/2021; Ley 29/1987, DA 2ª, y RD 1629/1991, arts. 67-68; RDLeg. 5/2004; RDLeg. 2/2004, redacción del RDL 26/2021; Ley 7/2021 (LISTA).