Cuando el vendedor no reside en España, el comprador puede acabar respondiendo de la plusvalía municipal como sustituto del contribuyente. Pero solo con dos límites que casi ninguna fuente menciona: únicamente si la transmisión es onerosa y únicamente si el vendedor es persona física. Con una sociedad no residente vendiendo no hay sustitución, y la retención que se pacta en esos casos cubre un riesgo que no existe.
Sunward Legal· Marbella. Última revisión: 15 de agosto de 2026.
¿Puede el ayuntamiento reclamarle la plusvalía al comprador?
Sí, en un supuesto: cuando el vendedor es persona física no residente y la transmisión es onerosa. Ahí la normativa de haciendas locales designa al adquirente sustituto del contribuyente, y el ayuntamiento puede dirigirse contra él por un impuesto cuyo hecho imponible es del vendedor.
Fuera de ese supuesto, no. Si vende una sociedad no residente, no hay sustitución y el ayuntamiento solo tiene enfrente al vendedor. Si la transmisión es lucrativa —donación, herencia—, tampoco: en las gratuitas el contribuyente es directamente el adquirente.
La formulación que circula, «si el vendedor es no residente responde el comprador», es correcta en la mitad de los casos y falsa en la otra mitad. Y falla en las dos direcciones: retenciones practicadas sin causa a una sociedad, y compradores que no retienen nada a una persona física porque nadie les avisó.
Qué grava el impuesto y quién lo liquida
Grava el incremento de valor del terreno de naturaleza urbana que se pone de manifiesto al transmitir el inmueble, medido sobre los años transcurridos desde la adquisición. No grava la construcción ni la ganancia de la operación: solo el suelo.
Y es municipal. Lo exige el ayuntamiento donde radica el inmueble, y cada uno lo desarrolla en su ordenanza: tipo de gravamen, coeficientes dentro de los máximos legales, impresos y forma de gestión. Marbella, Estepona y Benahavís no tienen por qué coincidir. Cualquier cifra que se maneje tiene que decir de qué ayuntamiento sale.
En una venta lo paga el vendedor. La sustitución no cambia eso: cambia a quién puede reclamar el ayuntamiento si no se paga.
Por qué existe la sustitución y hasta dónde llega
Por recaudación: perseguir fuera de España a quien ya ha vendido y se ha ido es difícil, y el ayuntamiento prefiere tener enfrente a alguien con un inmueble en su término. El sustituto no es un responsable subsidiario que entra cuando el otro falla: ocupa el lugar del contribuyente ante la administración.
Primer límite: la transmisión ha de ser onerosa. Compraventa, permuta, dación en pago. En las gratuitas el sujeto pasivo es el propio adquirente y no hay nada que sustituir. Qué hacer: comprobar el título antes de dar por hecho el régimen.
Segundo límite: el vendedor ha de ser persona física. Si vende una sociedad no residente, el comprador no es sustituto de nada. Qué hacer: identificar la naturaleza del transmitente en la nota simple y en la escritura, y no dar por buena sin más la frase «el vendedor es no residente». Si aun así se quiere retener, que sea como garantía contractual pactada, no como obligación legal invocada.
No es la retención del 3 %: son dos cosas distintas
Se confunden constantemente, y coinciden en el mismo día y en el mismo cliente. La retención del 3 % es un pago a cuenta de un impuesto estatal del vendedor; la plusvalía es un impuesto municipal del vendedor. Comparten que las desembolsa materialmente el comprador, y poco más.
| Retención del 3 % | Plusvalía municipal | |
|---|---|---|
| Qué es | Pago a cuenta del impuesto de no residentes del vendedor | Impuesto sobre el incremento de valor del terreno urbano |
| A quién se ingresa | A la Agencia Tributaria estatal | Al ayuntamiento donde está el inmueble |
| Quién queda obligado | El comprador, siempre que el vendedor sea no residente | El vendedor; el comprador solo como sustituto y con los dos límites |
| Modelo y plazo | Modelo 211, en el mes siguiente a la transmisión | Impreso de cada ayuntamiento; treinta días hábiles desde la transmisión |
| Si vende una sociedad no residente | Se practica igual | No hay sustitución |
Reglas vigentes a 15 de agosto de 2026. Las normas que las fijan se citan al final.
La última fila resuelve la mayoría de las discusiones en la firma. La retención del 3 % se practica sea el vendedor persona física o sociedad, y conforme a las reglas del impuesto de no residentes, si el comprador no retiene, el inmueble queda afecto al pago del impuesto del vendedor. La sustitución en la plusvalía, en cambio, solo alcanza a la persona física. Un mismo vendedor puede generar una obligación y no la otra.
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Los dos métodos de cálculo y cuál conviene
Desde la reforma de 2021 hay dos, y el contribuyente aplica el que le resulte más favorable. Ninguno se aplica de oficio a su favor: hay que elegirlo y justificarlo.
- Método objetivo. Valor catastral del suelo en el momento del devengo, multiplicado por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición. Esos coeficientes se mueven hoy entre 0,14 y 0,45 y se actualizan cada año por ley de presupuestos.
- Método real. Si se acredita que el incremento efectivo del valor del terreno es inferior al que resulta del método objetivo, la base es ese incremento real.
Y hay un supuesto de no sujeción: si no ha existido incremento de valor, la operación queda fuera del impuesto. No opera de oficio: hay que declarar la transmisión y probarla con los dos títulos, comparando los valores que consten en ellos o los comprobados por la administración, sin computar gastos ni tributos.
Ese inciso final deshace el error más caro de la materia. Quien compró y vendió por importes parecidos da por hecho que, sumando el impuesto de transmisiones, la notaría y la comisión, hubo pérdida. Aquí esos gastos no cuentan: la comparación es entre valores de terreno, desnuda.
Cómo se articula en la escritura
Con una retención pactada: el comprador retiene del precio el importe estimado del impuesto y lo ingresa, o lo consigna hasta que el vendedor acredite el pago. Protege a los dos, al comprador de una reclamación municipal y al vendedor de que le retengan de más.
Y aquí la precisión que más falta hace. Ese pacto es un acuerdo privado y no cambia quién responde ante el ayuntamiento. Si el comprador es sustituto y el impuesto no se paga, el ayuntamiento le reclamará a él aunque el contrato diga que lo paga el vendedor. El contrato le servirá para reclamar después, que es un problema distinto y más lento.
La cláusula útil fija el importe retenido y cómo se calculó, dice quién presenta la declaración y en qué plazo, y establece qué pasa con el remanente si la liquidación definitiva es menor.
Cuánto plazo hay para declararlo, y quién lo fija
Treinta días hábiles desde la transmisión, y el plazo lo fija la ley estatal, no la ordenanza. Ese es el plazo de las transmisiones entre vivos, y la compraventa lo es. En las adquisiciones por herencia son seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. Ningún ayuntamiento puede alargarlo ni acortarlo.
Lo que sí decide cada ordenanza es el régimen de gestión: si el impuesto se exige por declaración —el ayuntamiento practica después la liquidación y la notifica— o por autoliquidación, que calcula e ingresa el propio obligado. La diferencia importa en una venta con vendedor no residente, porque marca quién tiene que hacer el cálculo y cuándo se sabe el importe definitivo.
Y son días hábiles, no naturales: quedan fuera sábados, domingos y festivos, de modo que el plazo real ronda las seis semanas. Estepona reproduce en su ordenanza esos treinta días hábiles y admite la autoliquidación; Benahavís, cuya recaudación gestiona el organismo provincial de Málaga, publica los mismos plazos. El dato equivalente de Marbella no consta publicado en fuente oficial accesible, de modo que conviene confirmarlo en el propio ayuntamiento antes de contar con un plazo concreto.
Qué suele salir mal
Los dos supuestos son construidos.
La retención a la que nadie tenía derecho. Un inmueble titularidad de una sociedad no residente se vende a un comprador extranjero, y la parte compradora pide retener el importe de la plusvalía «porque el vendedor es no residente». No hay sustitución que cubrir. Puede pactarse una garantía, pero se negocia como tal, y solo alguien del lado del vendedor lo va a señalar.
La operación en la que no se retuvo nada. Vendedor persona física no residente, transmisión onerosa, escritura firmada sin previsión sobre la plusvalía. Meses después el ayuntamiento se dirige al comprador, que es el sustituto. Paga, y le queda una acción contra un vendedor que ya no está en España. La cláusula que lo evitaba ocupaba cuatro líneas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga realmente la plusvalía municipal, el vendedor o el comprador?
El contribuyente es el vendedor. El comprador solo aparece como sustituto, y únicamente si el vendedor es persona física no residente y la transmisión es onerosa. En la práctica el comprador retiene el importe del precio y lo ingresa, pero la carga económica sigue siendo del vendedor salvo pacto en contrario.
¿Y si el vendedor no residente es una sociedad?
No hay sustitución: el ayuntamiento solo puede dirigirse contra la sociedad vendedora. El comprador puede exigir una garantía contractual si quiere cubrirse, pero no responde de nada por ministerio de la ley, y conviene que el contrato lo diga con esas palabras.
¿Se paga plusvalía si se vendió con pérdida?
No, si se acredita que no hubo incremento del valor del terreno. La no sujeción exige declarar la transmisión y probarla con los dos títulos, comparando los valores que consten en ellos sin sumar gastos ni impuestos. Se comprueba antes de firmar, con las dos escrituras delante.
¿Es lo mismo que la retención del 3 %?
No. La retención del 3 % es un pago a cuenta del impuesto estatal de no residentes, se ingresa con el modelo 211 en el mes siguiente a la transmisión y se practica también cuando vende una sociedad. La ganancia del vendedor se regulariza después con el modelo 210. La plusvalía es municipal, con otra base, otro plazo y otra administración.
Qué comprobar antes de la firma
Tres datos y una decisión. Los datos: naturaleza del transmitente —persona física o sociedad—, su residencia fiscal y el carácter oneroso o gratuito de la transmisión. Con esos tres se sabe si hay sustitución. La decisión: qué se retiene, por qué concepto y cómo se documenta, resuelto antes de la notaría y no delante del notario.
Y conviene no cruzar los relojes: la retención del 3 % tiene el suyo y el impuesto de transmisiones también, que en Andalucía son dos meses desde el día siguiente al devengo. Si la operación viene de un contrato de arras, la redacción de esa cláusula decide qué pasa si la fecha de escritura se mueve. La secuencia completa está en comprar vivienda en la Costa del Sol y el primer trámite suele ser obtener el NIE. Desde el lado vendedor, en inglés: selling property in Spain. En sueco: vad kostar det att köpa i Spanien.
En la mesa de firma cada profesional responde de una cosa distinta y ninguno de todas: el notario comprueba identidad, capacidad y cargas de ese día, la agencia cierra la operación, la gestoría tramita lo que se le encarga. Quien decide si procede retener y por qué concepto es quien trabaja para una sola de las partes.
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Información general sobre Derecho español, no asesoramiento sobre una operación concreta. Refleja la normativa vigente a 15 de agosto de 2026, y las ordenanzas municipales y los coeficientes cambian. Normas citadas: arts. 104, 106.2, 107 y 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), en la redacción del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre; art. 36.3 de la Ley 58/2003, General Tributaria; art. 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004) y su Reglamento (Real Decreto 1776/2004); Ordenanza fiscal 1.5 del Ayuntamiento de Estepona, art. 12, y ficha oficial del Patronato de Recaudación Provincial de Málaga para Benahavís; ordenanza fiscal del municipio donde radique el inmueble.