Puede prohibirlo por acuerdo de tres quintos de propietarios y cuotas, y ese acuerdo no tiene efectos retroactivos frente a quien ya ejercía la actividad legalmente. La novedad que casi nadie aplica bien es la otra cara: desde abril de 2025, el propietario que quiere iniciar la actividad necesita la aprobación expresa y previa de la comunidad. Ya no basta con que nadie lo haya prohibido.
Sunward Legal · Marbella. Última revisión: 22 de agosto de 2026.
Las cuatro capas que casi todo el mundo mezcla
Sobre un mismo piso destinado a alquiler turístico operan cuatro regímenes distintos, con decisores distintos y consecuencias distintas. Confundirlos es el origen de la mayoría de los conflictos que llegan a despacho.
| Capa | Quién decide | Qué decide |
|---|---|---|
| Comunidad de propietarios | La junta, por tres quintos | Si la actividad se permite en ese edificio, y en qué condiciones |
| Registro único estatal | El registrador, a solicitud | El número sin el cual no puede anunciarse en plataformas |
| Normativa autonómica | La Junta de Andalucía | Requisitos de la vivienda, declaración responsable e inscripción en el registro turístico |
| Urbanismo municipal | El ayuntamiento | Compatibilidad del uso, licencia o declaración responsable de cambio de uso, y límites por zonas |
Ninguna sustituye a las demás. Un piso con número de registro estatal y con inscripción autonómica en regla puede tener la actividad prohibida por su comunidad; y una comunidad que la autorice no dispensa de la capa turística ni de la urbanística.
Qué puede acordar la comunidad, y con qué mayoría
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde el 3 de abril de 2025 permite a la junta aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico en el edificio, por acuerdo de tres quintos del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintos de las cuotas de participación.
Con la misma mayoría puede acordarse el establecimiento de cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se ejerza la actividad, con el límite del 20 %.
Conviene ser preciso sobre qué es novedad y qué no. La facultad de la comunidad de limitar o condicionar la actividad por tres quintos ya existía desde 2019. Lo verdaderamente nuevo de 2025 son dos cosas: que esa mayoría alcanza también a prohibir, y el artículo del que casi nadie habla, que examinamos a continuación. Presentar la reforma como si «limitar» fuera la novedad es describir mal el estado de la cuestión ante un cliente.
Los acuerdos no tienen efectos retroactivos. El propietario que venía ejerciendo la actividad conforme a la normativa turística queda al margen del acuerdo posterior que la prohíba. Es la regla que decide la mayoría de las consultas, y también la que explica por qué la fecha de inicio de la actividad y su prueba documental valen tanto. En operaciones con vendedor no residente conviene leerla junto a la plusvalía municipal y el sustituto del contribuyente.
El texto vigente está en la Ley de Propiedad Horizontal.
La novedad que se aplica mal: la autorización previa
Junto a la regla de mayorías, la reforma introdujo una obligación autónoma: el propietario que pretenda ejercer la actividad de alquiler turístico deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos de la mayoría de tres quintos.
El cambio de lógica es completo. Antes, el punto de partida era la libertad de uso del elemento privativo y la comunidad tenía que actuar para restringirla. Desde abril de 2025, quien quiere empezar tiene que obtener un acuerdo a su favor: el silencio de la comunidad ya no habilita.
De ahí se siguen tres consecuencias prácticas que conviene tener presentes al asesorar:
- La ausencia de prohibición en los estatutos no es autorización. Es la respuesta que más se da mal, y la que más se repite en portales y foros.
- La carga de convocar y de conseguir el acuerdo es del interesado. Quien quiere iniciar la actividad debe pedir la inclusión del punto en el orden del día y reunir la mayoría, no esperar a que nadie se oponga.
- La fecha de inicio de la actividad se convierte en un hecho probatorio de primer orden. Ejercer antes o después del 3 de abril de 2025 coloca al propietario en dos posiciones jurídicas distintas.
El registro estatal: sin número, no hay anuncio
Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio disponer de un número de registro para anunciar alojamientos de corta duración en plataformas en línea. El real decreto que lo regula entró en vigor el 2 de enero de 2025 y desplegó plenos efectos en esa fecha de julio, en aplicación del reglamento europeo sobre recogida e intercambio de datos en el alquiler de corta duración.
Dos precisiones útiles. El número lo asigna el registrador de la propiedad de forma automática e inmediata a través de una ventanilla única digital, y su ámbito no se limita a lo estrictamente turístico: alcanza a los alojamientos de corta duración en general, incluidas habitaciones, y excluye hoteles, albergues y campings.
El número es requisito para anunciarse, no un título habilitante de la actividad. Un propietario puede tener número y no poder ejercer, si su comunidad no lo ha autorizado o si el municipio no admite el uso. La norma está en el real decreto del registro único de arrendamientos de corta duración.
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La capa andaluza y la municipal
En Andalucía la actividad se somete a declaración responsable e inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía antes de operar y de anunciarse, con requisitos técnicos exigibles a la vivienda —superficie mínima por plaza, número de baños según capacidad, climatización por temporadas, atención telefónica y hojas de quejas, entre otros—. El régimen vigente es el del decreto de viviendas de uso turístico en su redacción de 2024, publicada en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
Esa misma reforma habilitó a los ayuntamientos a establecer, por razón imperiosa de interés general, limitaciones proporcionadas al número máximo de viviendas de uso turístico por zonas, con criterios claros, objetivos y publicados.
El decreto-ley andaluz de febrero de 2025 fue un paso más allá y dio a los municipios dos instrumentos de rango superior: regular por instrumentos urbanísticos la compatibilidad del uso turístico con el resto de usos, incluida la suspensión de nuevas viviendas de uso turístico por razones imperiosas de interés general; y exigir, con carácter previo a la declaración responsable turística, la licencia municipal o declaración responsable de cambio de uso cuando proceda. El texto está en el decreto-ley andaluz de medidas urgentes en materia de vivienda.
La consecuencia operativa es que la respuesta ya no puede darse solo con la ley estatal y el decreto autonómico en la mano: hay que mirar el municipio concreto, porque dos pisos idénticos en dos términos municipales distintos pueden tener respuestas opuestas.
Cómo queda cada uno
El propietario que ya ejercía. Su posición es sólida frente a un acuerdo posterior de prohibición, por la irretroactividad. Lo que debe tener es la prueba: fecha de la declaración responsable, inscripción turística, número de registro y continuidad de la actividad. Sin esa prueba, la protección existe y no se puede acreditar, que a efectos prácticos es lo mismo.
El que quiere empezar. Necesita el acuerdo expreso previo de la junta, y necesitarlo antes de invertir en la reforma del piso o en el mobiliario. El orden correcto es junta primero, licencia o declaración de cambio de uso si el municipio la exige, declaración responsable turística e inscripción, y número de registro después.
La comunidad que quiere prohibir. Necesita convocatoria con el punto expresamente incluido, la mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas, y acta correctamente redactada. Debe saber que el acuerdo no alcanzará a quien ya ejercía, y que el acuerdo sobre incremento de gastos tiene su propio límite.
El comprador de un piso «con licencia turística». Es donde más valor añade una revisión previa. Hay que comprobar tres cosas y no una: la inscripción turística vigente, el número de registro estatal, y los estatutos y las actas de la comunidad de los últimos ejercicios. Una actividad que el vendedor describe como consolidada puede estar afectada por un acuerdo de prohibición del año pasado, o por una suspensión municipal de nuevas altas que impida reactivarla si se interrumpe. La compraventa en sí, y qué se revisa antes de firmar, está en comprar vivienda en la Costa del Sol y en nuestra página de abogado inmobiliario en Marbella.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico si mis estatutos no dicen nada?
Sí, por acuerdo de tres quintos de propietarios y cuotas. Y desde abril de 2025 el silencio de los estatutos tampoco autoriza a empezar: iniciar la actividad exige aprobación expresa previa de la junta.
¿Y si llevo cinco años alquilando?
Los acuerdos de la comunidad no tienen efectos retroactivos frente a quien ya venía ejerciendo la actividad conforme a la normativa turística. La cuestión práctica se desplaza a la prueba de que la actividad se ejercía y de que se ejercía legalmente.
¿Basta con darse de alta en el registro estatal?
No. El número de registro es requisito para anunciarse en plataformas, no un título que habilite la actividad. Sin autorización de la comunidad, sin inscripción autonómica o sin cobertura urbanística municipal, el número no resuelve nada.
¿Puede la comunidad cobrarme más gastos por tener el piso en alquiler turístico?
Puede acordar cuotas especiales o un incremento de la participación en los gastos comunes de esa vivienda, con la misma mayoría de tres quintos y con el límite del 20 %.
¿Afecta esto al alquiler de temporada o al alquiler de habitaciones?
El régimen de la comunidad se refiere a la actividad de alquiler turístico. El registro estatal, en cambio, alcanza a los alojamientos de corta duración en general, incluidas habitaciones. Son ámbitos que no coinciden exactamente, y conviene delimitar el supuesto antes de responder.
Conclusión operativa
Ante una consulta sobre alquiler turístico, la primera pregunta ya no es «¿qué dicen los estatutos?», sino cuándo empezó la actividad. Antes del 3 de abril de 2025, la irretroactividad protege y el trabajo es probatorio. Después, hace falta acuerdo expreso previo de la junta y el trabajo es de tramitación, en un orden que conviene respetar: comunidad, urbanismo municipal, declaración responsable turística e inscripción, y número de registro.
Y en toda operación de compra donde el uso turístico forme parte del precio, las actas de la comunidad y la ordenanza del municipio valen tanto como la nota simple. Es exactamente el tipo de comprobación que nadie asume por defecto en una compraventa: el agente cobra al cerrar, el vendedor vende y el notario, que es imparcial por definición de su función, no revisa los acuerdos de la junta. Solo lo hace el abogado del comprador.
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Información general sobre Derecho español; no es asesoramiento sobre un caso concreto. Refleja la normativa vigente a 22 de agosto de 2026. Fuentes: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con efectos desde el 3 de abril de 2025; Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración, art. 9.3 y disposición final cuarta, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028; Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas de uso turístico de Andalucía, en la redacción dada por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, especialmente su art. 2.2 sobre la habilitación municipal para limitar por zonas; Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda de la Junta de Andalucía, art. 6 y disposición final sexta. La existencia y el alcance de ordenanzas, moratorias o suspensiones municipales debe comprobarse en cada término municipal antes de emitir un criterio.