En Andalucía el plazo para autoliquidar e ingresar el impuesto de transmisiones patrimoniales es de dos meses contados desde el día siguiente al devengo, conforme a la normativa fiscal andaluza y para los hechos imponibles devengados desde el 1 de enero de 2022. Los treinta días hábiles que repiten las guías, los checklists de agencia y buena parte de los modelos en circulación son el plazo estatal supletorio, que aquí dejó de aplicarse ese día.
Sunward Legal · Marbella. Última revisión: 15 de agosto de 2026.
¿Cuál es el plazo y desde cuándo se cuenta?
Dos meses, y el cómputo arranca el día siguiente al del devengo. En una compraventa ese devengo se produce el día en que se otorga la escritura pública, de modo que el plazo vence el día correlativo del segundo mes posterior. Una escritura del 14 de septiembre vence el 14 de noviembre.
La regla andaluza es preferente. La comunidad autónoma tiene competencia normativa sobre los plazos de este impuesto y la usó: desde el 1 de enero de 2022 los dos meses desplazan aquí a la regla estatal de treinta días hábiles, que sigue rigiendo donde no se ha fijado otra.
La confusión no es inocua. Un checklist que dice «treinta días hábiles» comunica al cliente una fecha límite falsa y lleva a quien se pasa de ese día a creerse fuera de plazo: se acaba presentando como extemporáneo, con recargo, algo que todavía estaba en plazo.
Cómo se computan los dos meses
El plazo está fijado en meses, no en días, así que la distinción entre días naturales y hábiles no interviene. Los plazos por meses se cuentan de fecha a fecha conforme a las reglas generales de cómputo del procedimiento administrativo: se inician el día siguiente al del hecho que los desencadena y vencen el día equivalente del mes de vencimiento.
Dos precisiones que se usan más de lo que parece:
- Si en el mes de vencimiento no existe día equivalente, vence el último día de ese mes: una escritura del 31 de diciembre vence el 28 o el 29 de febrero.
- Si el último día es inhábil, el vencimiento pasa al primer día hábil siguiente. Aquí sí importa el calendario, y el que cuenta incluye las fiestas locales del municipio.
Cómo se presenta y con qué modelo
Con el modelo 600 de la Agencia Tributaria de Andalucía, el impreso de autoliquidación de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Presentación y pago por vía telemática, y el justificante es lo que después permite la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Eso convierte el plazo en algo más que una obligación fiscal. Sin la autoliquidación presentada, el Registro no inscribe. La escritura es válida y la propiedad se ha transmitido, pero la protección registral queda en suspenso mientras el impuesto no esté liquidado.
Sobre qué base se calcula, y por qué el precio no basta
Aquí está la trampa que rompe presupuestos. La base imponible del impuesto es el valor de referencia que la Dirección General del Catastro asigna al inmueble a la fecha del devengo. No el precio.
Y la regla completa tiene una vuelta más que la formulación corriente omite. La normativa del impuesto dispone que, si el valor declarado por los interesados, el precio pactado, o ambos, son superiores al valor de referencia, se tomará como base la mayor de esas magnitudes. No es exactamente «el mayor entre valor de referencia y precio»: las magnitudes que compiten son tres, porque el valor declarado en la escritura puede diferir del precio pactado, y basta que una supere al valor de referencia para que la comparación se haga entre todas.
Las consecuencias prácticas son dos, y conviene decirlas en este orden. El suelo no baja nunca del valor de referencia: comprar por debajo de ese número no reduce el impuesto. Y el techo no existe: si se paga por encima, se tributa por lo que se paga.
Si el inmueble carece de valor de referencia, la base es la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado. Ese número es público y se consulta en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar, no después. Y no se discute pagando menos: se paga lo autoliquidado y se pide después la rectificación.
Qué tipo se aplica
El general para la transmisión de un inmueble es el 7 %. Los reducidos existen, pero todos exigen que el inmueble sea vivienda habitual del adquirente, lo que deja fuera al comprador de segunda residencia sea cual sea su edad o su patrimonio.
| Supuesto | Tipo |
|---|---|
| Transmisión de inmueble, régimen general | 7 % |
| Vivienda habitual de valor no superior a 150.000 € | 6 % |
| Vivienda habitual de menor de 35 años, hasta 150.000 € | 3,5 % |
| Vivienda habitual de persona con discapacidad o de miembro de familia numerosa, hasta 250.000 € | 3,5 % |
| Adquisición por empresa inmobiliaria con reventa en cinco años | 2 % |
Tipos vigentes en Andalucía en agosto de 2026. Las normas que los fijan se citan al final.
Los umbrales de 150.000 € y 250.000 € se miden sobre el valor del inmueble, no sobre el precio, con lo que la regla de la base vuelve a entrar en juego: un inmueble comprado por 148.000 € cuyo valor de referencia es de 156.000 € puede quedar fuera del tipo reducido. Los beneficios fiscales y sus requisitos los publica la administración tributaria andaluza.
Qué hacer si el plazo ya pasó
Presentar cuanto antes y por iniciativa propia: la diferencia entre hacerlo así y esperar al requerimiento de la administración es la diferencia entre un recargo y una sanción.
La presentación fuera de plazo sin requerimiento previo determina un recargo del 1 %, más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso, sin intereses de demora, durante los doce primeros meses. Pasados doce meses, el recargo es del 15 % y se añaden intereses de demora desde el día siguiente al de ese duodécimo mes. El importe del recargo se reduce en un 25 % si se ingresa la totalidad del recargo y de la deuda en los plazos correspondientes y no se recurre la liquidación.
Dos matices que suelen faltar. El primero: esa escala es la vigente desde la reforma de 2021 de la normativa general tributaria, y sustituyó a la antigua del 5, 10, 15 y 20 %, que todavía se publica en bastantes sitios. El segundo: si media requerimiento previo de la administración, ya no hay recargo, hay procedimiento sancionador. El incentivo de adelantarse es completamente real.
Preguntas frecuentes
¿El plazo es de días naturales o de días hábiles?
De ninguno de los dos: está fijado en meses. Los plazos por meses se computan de fecha a fecha, con lo que sábados, domingos y festivos quedan dentro del cómputo. La única vez que el calendario laboral interviene es al final: si el día de vencimiento es inhábil, se traslada al primer día hábil siguiente.
¿Desde qué día se cuentan los dos meses?
Desde el día siguiente al del devengo. En una compraventa el devengo se sitúa en el otorgamiento de la escritura pública, salvo que la transmisión se hubiera consumado antes por otra vía. Por eso la fecha que hay que anotar en el expediente no es la del contrato de arras, sino la de la firma ante notario.
¿Y si el vendedor no reside en España?
El plazo del impuesto de transmisiones no cambia, pero ese día nacen dos obligaciones más para el comprador: retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el mes siguiente a la transmisión, y comprobar si le alcanza la sustitución en la plusvalía municipal. Son tres relojes distintos con tres administraciones distintas.
¿Sirve presentar sin pagar para cumplir el plazo?
No conviene confiarlo. La obligación es de autoliquidación e ingreso, de modo que la presentación sin pago no cierra el expediente y abre la vía de apremio. Si hay un problema de tesorería, la solicitud de aplazamiento o fraccionamiento se pide dentro del plazo, no después de incumplirlo.
Lo que conviene dejar por escrito
Dos fechas en el expediente el mismo día de la firma: la del vencimiento de los dos meses y, si el vendedor es no residente, la del mes para el modelo 211. Y una comprobación antes de la firma: el valor de referencia del inmueble, que decide la base y, en su caso, si el tipo reducido sigue disponible.
Y conviene recordar quién comprueba qué: el notario verifica identidad, capacidad y cargas de ese día, y la gestoría tramita lo que se le encarga. La base, el tipo y las fechas las revisa quien trabaja solo para una de las partes.
Merece la pena revisar también los documentos previos. Si la operación viene de un contrato de arras, la calificación de esa cláusula decide qué ocurre si la fecha de escritura se mueve, y moverla mueve todo lo demás. La secuencia completa está en comprar vivienda en la Costa del Sol y el primer trámite suele ser obtener el NIE. Para el lado vendedor, en inglés: selling property in Spain. En sueco, los costes de compra: vad kostar det att köpa i Spanien.
Reserva una consulta de 20 minutos, gratuita, en español, inglés o sueco. Si estás calculando el impuesto de una operación concreta o tienes un plazo vencido encima de la mesa, revisamos la base, el tipo y las fechas antes de que se presente. El alcance del encargo está en la página de abogado inmobiliario en Marbella.
Información general sobre Derecho español, no asesoramiento sobre una operación concreta. Refleja la normativa vigente en Andalucía a 15 de agosto de 2026, y los tipos y plazos cambian. Normas citadas: arts. 41, 43, 49, 50 y 69 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía; art. 10 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993), en la redacción de la Ley 11/2021; art. 102.1 del Reglamento del impuesto (Real Decreto 828/1995); arts. 27, 30, 120.3 y 221 de la Ley 58/2003, General Tributaria, en la redacción de la Ley 11/2021; arts. 30 y 31 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común, para el cómputo de plazos por meses; art. 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004).