Äger du en bostad i Spanien utan att bo här ska du deklarera i Spanien varje år, även om bostaden står tom hela året: Spanien påför en schablonintäkt beräknad på bostadens spanska taxeringsvärde och beskattar den med 19 procent för dig som bor i EU. Det är en helt annan fråga än om du har skatterättslig hemvist i Spanien — och den frågan avgörs inte av var du är folkbokförd.
Sunward Legal· Marbella. Senast granskad: 15 augusti 2026.
Två frågor som nästan alla blandar ihop
Fråga ett: har du skatterättslig hemvist i Spanien? Är svaret ja beskattas du här för all din inkomst, oavsett var i världen den uppstår. Fråga två: vad kostar bostaden dig i spansk skatt om svaret på fråga ett är nej? Frågorna har olika svar, olika blanketter och olika frister.
Hemvistfrågan styr allt det övriga, men kommer till dig sist: först när dagarna i Spanien börjar bli många.
Vad betalar du om du aldrig hyr ut bostaden?
En schablonintäkt. Spanien utgår från att en bostad som står till din disposition ger dig en förmån, och beskattar den förmånen även om huset står tomt tolv månader om året. Underlaget är en andel av valor catastral, bostadens spanska taxeringsvärde, och skattesatsen är 19 procent för dig som bor i EU.
Ingen svensk köpare räknar med den, eftersom den saknar motsvarighet hemma: en inkomstskatt på en inkomst du aldrig fått.
Andelen är 1,1 procent när kommunens taxeringsvärden har omvärderats genom en allmän värderingsomgång som trätt i kraft under inkomståret eller under de tio föregående åren — för inkomståret 2026 alltså en omvärdering som trätt i kraft någon gång från 2016 och framåt — och 2 procent i övriga fall. Den särskilda regel som lät 1,1 procent gälla varje kommun med omvärdering i kraft från och med den 1 januari 2012 var skriven för åren 2023, 2024 och 2025, och den har inte förlängts till 2026. Så ser rättsläget ut vid kontroll den 15 augusti 2026, och reservationen ska sägas rakt ut: en förlängning i efterhand, med verkan från den 1 januari 2026, har förekommit tidigare år och kan inte uteslutas. Kontrollera därför andelen för din egen kommun innan du räknar — ligger den senaste omvärderingen före 2016 fördubblas underlaget nästan.
Tre detaljer som avgör mer än satsen:
- Inga avdrag. På schablonintäkten dras ingenting av. Inte reparationer, inte föreningsavgifter, inte den kommunala fastighetsskatten, inte räntan på ditt bolån i Spanien.
- Skatten uppkommer den 31 december varje år och proportioneras om du inte ägt bostaden hela året, eller om den varit uthyrd under en del av året.
- Blanketten heter 210. För inkomstår från och med 2026 lämnas den mellan den 1 april och den 31 december året därpå; schablonintäkten för 2025 följer den gamla fristen och ska vara inne senast den 31 december 2026. Se skattemyndighetens beskrivning av schablonintäkt för bostad som ägaren själv använder.
Vad ändras om du hyr ut?
Då beskattas hyresintäkten i stället för schablonen, för de månader bostaden faktiskt är uthyrd. Som bosatt i EU betalar du 19 procent och får dra av kostnader som hänger direkt ihop med intäkten i Spanien. En ägare bosatt utanför EU och EES betalar 24 procent på hela hyran, utan något avdrag alls.
Avdragsrätten gäller den som bor i EU, Island, Norge eller Liechtenstein, och kostnaden måste ha ett direkt och oskiljaktigt ekonomiskt samband med verksamheten i Spanien. Underlaget är hela beloppet du får av hyresgästen, moms borträknad, innan avdragen görs.
Blanda inte ihop de två regelverken. Avdragsrätten gäller uthyrning. På schablonintäkten för de månader bostaden inte är uthyrd finns ingen avdragsrätt alls, inte heller för dig som bor i EU. Samma bostad kan under ett och samma år ge både en avdragsberättigad hyresintäkt och en schablonintäkt utan avdrag.
Fristerna ändrades i år, och övergångsreglerna kommer att skapa flest fel. Huvudregeln blir de tjugo första kalenderdagarna i april året efter inkomståret: för sammanslagna deklarationer från och med inkomståret 2026, för osammanslagna först från fjärde kvartalet 2026. Skattemyndigheten anger uttryckligen att den som deklarerar osammanslagna hyresintäkter från april till september 2026 följer den gamla ordningen. Ändringen kom i den spanska författningssamlingen i juni 2026.
IBI, förmögenhetsskatt och de 3 procenten den dag du säljer
Tre poster till: IBI, den kommunala fastighetsskatten; förmögenhetsskatten, i Andalusien nedsatt med 100 procent av skattebeloppet; och köparens skyldighet att hålla inne 3 procent av köpeskillingen när du säljer som icke bosatt.
IBI uppkommer den 1 januari varje år. Underlaget är samma valor catastral som styr schablonintäkten, fastställt av den statliga fastighetsmyndigheten Catastro — inte av kommunen. Kommunen bestämmer däremot skattesatsen i sin egen skatteförordning. Ett högt taxeringsvärde kostar dig alltså två gånger. Obetald IBI följer dessutom med bostaden: fastigheten svarar för icke preskriberade år även när skulden är den tidigare ägarens, vilket är skälet att kontrollera saken före tillträdet.
Förmögenhetsskatten träffar dig som icke bosatt bara för tillgångar och rättigheter i Spanien. Andalusien tillämpar sedan 2022 en nedsättning av hela skattebeloppet, så den regionala förmögenhetsskatten kostar i praktiken ingenting här; det statliga grundavdraget ligger på 700 000 €. Vid sidan av den finns en statlig skatt på stora förmögenheter som träffar nettoförmögenhet över 3 000 000 €. Den infördes i december 2022 som en tvåårig åtgärd, men tidsgränsen togs bort i december 2023 och skatten gäller alltjämt för 2026. Skattskyldigheten inträder den 31 december. Också där beskattas du bara för det du äger i Spanien, och du har samma grundavdrag på 700 000 € som en bosatt — påståendet att grundavdraget inte gäller den som bor utomlands är fel sedan reglerna ändrades med retroaktiv verkan.
Här ligger den detalj som kostar mest, och den är motsatsen till vad de flesta antar om Andalusien: från den statliga skatten får bara den regionala förmögenhetsskatt som faktiskt har betalats räknas av, och i Andalusien är den noll. Nedsättningen sänker alltså inte den statliga skatten. Över tröskeln betalar du den i sin helhet till staten, och ingen region kan sätta ned den. Reglerna finns hos regionens skatteförvaltning.
De 3 procenten möter du den dag du säljer. Köparen — bosatt eller inte — ska hålla inne 3 procent av köpeskillingen och betala in beloppet på blankett 211 inom en månad från överlåtelsen. Det är inget köparen betalar för egen del: det är ett förskott på din skatt som säljare. Du redovisar kapitalvinsten på blankett 210 och betalar 19 procent, med avdrag för det innehållna beloppet, och blir förskottet större än skatten återbetalas mellanskillnaden.
Din egen frist är en annan än köparens, och den följer inte de vanliga kvartalsdatumen: fönstret öppnar en månad efter överlåtelsen och stänger tre månader senare, alltså fyra månader efter överlåtelsedagen. Deklarationen ska lämnas oavsett om resultatet blir skatt att betala, återbetalning eller noll.
Satsen på 19 procent på kapitalvinsten gäller varje utomlands bosatt säljare, också den som bor utanför EU — där gör lagen ingen skillnad, tvärtemot vad som ofta skrivs. Det EU-hemvisten faktiskt ger dig är något annat och mer värt: vinsten beräknas efter samma regler som för en person bosatt i Spanien, och undantaget för den som återinvesterar i en ny permanentbostad står öppet för dig, men är stängt för en säljare bosatt i till exempel Storbritannien eller USA.
En fjärde post drabbar bara säljaren: den kommunala markvärdeskatten, behandlad i genomgången av plusvalía municipal när säljaren bor utomlands.
Vad betalar du, när och på vilken blankett?
| Post | När | Blankett |
|---|---|---|
| Schablonintäkt, bostad som inte hyrs ut | Skatten uppkommer 31 december; inkomstår från och med 2026 deklareras 1 april–31 december året därpå | 210 |
| Hyresintäkt | De tjugo första dagarna i april året efter, med övergångsregler under 2026 | 210 |
| IBI | Årligen; skatten uppkommer 1 januari, kommunen bestämmer betalningsperioden | Kommunens avi |
| Förmögenhetsskatt | Årligen, på tillgångar i Spanien | Spansk förmögenhetsdeklaration |
| 3 procent vid försäljning | Köparen betalar in inom en månad från överlåtelsen | 211 |
Satser och frister gäller i Andalusien den 15 augusti 2026. Reglerna som fastställer dem anges sist i artikeln.
Har du aldrig lämnat blankett 210, eller fått ett spanskt brev du inte förstår? Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska, så går vi igenom vilka deklarationer din bostad utlöser och i vilken ordning de ska rättas.
När blir du skattemässigt bosatt i Spanien?
När något av tre kriterier är uppfyllt. Ett enda räcker — de är alternativa, inte kumulativa. Kriterierna är vistelse i Spanien mer än 183 dagar under kalenderåret; att kärnan i dina ekonomiska aktiviteter eller intressen ligger här; eller att din make och dina minderåriga barn stadigvarande bor här.
Det är de två sista som fäller folk, eftersom nästan alla räknar dagar och bara dagar.
Dagkriteriet. Tillfällig frånvaro räknas in i vistelsen, om du inte kan visa skatterättslig hemvist i ett annat land. En vinter i Marbella som bryts av tre veckor hemma blir alltså inte automatiskt kortare i den spanska räkningen.
Intressekriteriet. Ligger kärnan eller basen för dina ekonomiska aktiviteter eller intressen i Spanien, direkt eller indirekt, har du hemvist här — även utan att komma i närheten av 183 dagar. Det överraskar den som flyttat sin verksamhet, sin huvudsakliga tillgångsmassa eller sin inkomstkälla söderut utan att flytta sig själv.
Familjekriteriet. Bor din make, som inte är rättsligt separerad, och dina minderåriga barn stadigvarande i Spanien, presumeras du göra det också. Presumtionen går att motbevisa, men bevisbördan är din.
Två saker till, som skattemyndigheten själv understryker. Hemvist är ett faktiskt förhållande som ska styrkas — inte något du väljer genom att registrera eller låta bli att registrera en adress. Och får du hemvist här beskattas du i Spanien för hela din inkomst, oavsett var i världen den uppkommit, med förbehåll för vad skatteavtalen säger. Kriterierna beskrivs i skattemyndighetens genomgång av stadigvarande vistelse i Spanien.
Betalar du samma skatt två gånger?
Nej, och det finns ett avtal som ser till det. Skatteavtalet mellan Spanien och Sverige undertecknades i Madrid den 16 juni 1976, trädde i kraft den 21 december samma år och gäller fortfarande den 15 augusti 2026. Det har varken sagts upp, avslutats eller ersatts av något nytt.
Den upplysningen behövs, för motsatsen cirkulerar flitigt bland svenskar utomlands. Sverige sade upp sitt skatteavtal med Portugal, med verkan från den 1 januari 2022, och även det med Grekland. Spanien fanns aldrig på den listan. Flera oberoende kontroller pekar åt samma håll: Spanien redovisar Sverige bland sina gällande skatteavtal utan den anmärkning om upphörd giltighet som andra länder fått, den svenska förordningen står kvar i författningssamlingen utan upphävandedatum, och Skatteverkets vägledning om avtalet finns kvar i aktuell utgåva.
Mekanismen är att avtalet fördelar beskattningsrätten mellan staterna och pekar ut vilken av dem som ska undanröja dubbelbeskattningen, normalt genom avräkning av skatt som redan betalats i den andra. Exakt vilken metod som gäller för just inkomst av fast egendom bör stämmas av mot avtalstexten i det enskilda fallet.
Och här går gränsen för vad vi gör. Den spanska sidan hanterar vi: schablonintäkten, hyresintäkten, blankett 210, den innehållna skatten vid försäljning. Den svenska deklarationen och avräkningen av spansk skatt mot svensk gör din rådgivare i Sverige. Det är ingen artighetsfras: avräkning förutsätter kännedom om hela din svenska inkomstbild, och den har vi inte.
Vad brukar gå fel?
”Huset står tomt, alltså har jag inget att deklarera.” Det vanligaste felet, och det som byggs upp tyst. Skyldigheten uppkommer varje 31 december oavsett om någon påminner dig, och den som upptäcker saken efter flera år har flera år att rätta till på en gång.
”Jag bor i EU, alltså får jag dra av kostnaderna.” Halvt rätt, och den halvan kostar pengar. Avdragsrätten gäller uthyrning. De månader bostaden står till din egen disposition gäller schablonen, och där dras ingenting av.
”Säljaren sköter sin egen skatt.” Köper du av en annan utlänning är det du som ska hålla inne 3 procent och betala in dem på blankett 211 inom en månad. Gör du inte det svarar bostaden du just köpt för säljarens skatt, och ingen annan runt bordet har någon skyldighet att påminna dig. Frågan gås igenom i den juridiska guiden till att köpa hus i Spanien.
Frågor och svar
Måste jag deklarera i Spanien även om bostaden står tom?
Ja. Spanien påför en schablonintäkt på bostäder som står till ägarens disposition, beräknad på en andel av taxeringsvärdet och beskattad med 19 procent för dig som bor i EU. Den uppkommer den 31 december varje år och deklareras på blankett 210, oavsett om du satt din fot i bostaden.
Har Sverige sagt upp skatteavtalet med Spanien?
Nej. Avtalet från den 16 juni 1976 gäller fortfarande i augusti 2026 och har varken sagts upp eller ersatts. Förväxlingen kommer från Portugal, vars avtal med Sverige faktiskt sades upp med verkan från 2022. Den skillnaden är avgörande för hur din pension och dina spanska inkomster behandlas.
Vad räknas in i de 183 dagarna?
Vistelse i Spanien under kalenderåret, och därtill tillfällig frånvaro — om du inte kan styrka skatterättslig hemvist i ett annat land. Räknar du med att korta resor hem automatiskt drar ner totalen räknar du fel. Därför är dokumentationen om var du faktiskt varit värd något.
Får jag tillbaka de 3 procenten om skatten blir lägre?
Ja. De 3 procenten är ett förskott på din kapitalvinstskatt som säljare, inte en slutlig skatt. Blir vinstskatten lägre än det innehållna beloppet återbetalas mellanskillnaden sedan du redovisat överlåtelsen på blankett 210.
Var börjar du?
Tre saker, i den ordningen. Ta reda på bostadens valor catastral: den siffran styr både schablonintäkten och den kommunala fastighetsskatten. Kontrollera om blankett 210 lämnats för varje år du ägt bostaden. Och räkna dina dagar i Spanien ärligt, tillsammans med var din ekonomiska tyngdpunkt ligger. Ska du köpa först är vad ett köp kostar utöver priset rätt ingång.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Vi går igenom vilka spanska deklarationer din bostad utlöser och var gränsen går mot det din svenska rådgivare ska sköta. Så här arbetar vi som svensk advokat i Spanien.
Allmän information om spansk rätt, inte rådgivning i ditt ärende. Rättsläget i Andalusien den 15 augusti 2026; skattesatser och frister ändras. Källor: Real Decreto Legislativo 5/2004 (impuesto sobre la renta de no residentes), arts. 24, 25 y disposición adicional séptima; Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, art. 5, en relación con el art. 14.4 del Reglamento del impuesto (Real Decreto 1776/2004); Orden HAC/623/2026, de 12 de junio; arts. 9 y 85.1 de la Ley 35/2006 del IRPF; Real Decreto Legislativo 2/2004 (haciendas locales), para el IBI; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, art. 25 bis, redacción del Decreto-ley 7/2022; Ley 38/2022, art. 3, y Real Decreto-ley 8/2023, disposición adicional quinta; Convenio entre España y Suecia para evitar la doble imposición, Madrid, 16 de junio de 1976 (BOE de 22 de enero de 1977), y Förordning (1977:75) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Spanien.