Säljer du en spansk bostad utan att vara skatterättsligt bosatt i Spanien är köparen skyldig att hålla inne 3 % av priset och betala in dem till skattemyndigheten i ditt namn. Det är ingen kostnad — det är ett förskott på din egen skatt, och överskjutande del betalas tillbaka — men det är pengar du inte har under tiden. Vinsten beskattas med 19 %, oavsett var du bor.
Sunward Legal · Marbella. Senast granskad: 22 augusti 2026.
Vad händer med pengarna på tillträdesdagen?
Tre poster lämnar priset innan resten når dig, och två av dem är skatter som inte finns när en spansk bosatt säljer. Skatt vid försäljning av fastighet i Spanien handlar därför lika mycket om likviditet som om satser.
Köparen håller inne 3 % av den avtalade köpeskillingen och betalar in dem inom en månad på en egen blankett. Om säljaren är fysisk person utan hemvist i Spanien kan köparen dessutom krävas som ersättare för den kommunala värdestegringsskatten, och håller därför normalt inne ett belopp för den också. Och eventuellt lån löses vid tillträdet, före utbetalning till dig.
De 3 procenten är förskott, inte kostnad. Är din verkliga skatt lägre får du tillbaka mellanskillnaden; är den högre betalar du in resterande del. Poängen är likviditeten: pengarna är borta mellan tillträdet och återbetalningen, och den perioden ska planeras för, särskilt om köpeskillingen ska användas till ett nytt köp.
Regeln har en andra sida som sällan förklaras rätt. Om innehållandet inte betalas in är det köparen som svarar, eftersom det var köparen som var skyldig att göra det, med de sanktioner som kan följa. Vid sidan av det svarar fastigheten som säkerhet för det lägsta av innehållandet och säljarens skatt. Det är alltså två plan: ett personligt ansvar hos köparen och en sakrättslig belastning på bostaden. De blandas ofta ihop, och för dig som säljare är det värt att veta att den som har mest att förlora på slarv med blanketten är motparten.
Hur beskattas vinsten om du bor kvar i Sverige?
Med 19 % på vinsten, oavsett i vilket land du bor. Satsen är densamma för den som bor i Sverige som för den som bor utanför EU, och det är en av få punkter där det inte spelar någon roll om säljaren är EU-bosatt eller inte.
Satsen följer av lagen om inkomstskatt för utomlands bosatta. Vinsten är skillnaden mellan överlåtelsevärdet och förvärvsvärdet. Till förvärvsvärdet läggs de kostnader och skatter som betalades vid köpet; från överlåtelsevärdet dras de kostnader som säljaren burit. Kvitton från köpet — överlåtelseskatten, notarien, registret, ombudet — är därför inte gamla papper utan avdragsunderlag, och saknas de blir den beskattningsbara vinsten större än den verkliga. Spara dem från dagen du köper.
Deklarationen görs på blankett 210, samma blankett som används för den löpande beskattningen av bostaden. De 3 procenten avräknas mot skatten, och överskjutande belopp återbetalas. Reglerna finns hos den spanska skattemyndigheten.
Och om du har flyttat hit på riktigt?
Då byter allt spår, och till det bättre.
En säljare med skatterättslig hemvist i Spanien beskattas för vinsten i den spanska årsdeklarationen, i den del som avser kapitalinkomster, enligt en progressiv skala:
| Beskattningsbar kapitalinkomst | Sats |
|---|---|
| Upp till 6 000 € | 19 % |
| 6 000–50 000 € | 21 % |
| 50 000–200 000 € | 23 % |
| 200 000–300 000 € | 27 % |
| Över 300 000 € | 30 % |
Två undantag som bara finns för den som är bosatt här kan ta bort skatten helt.
Återinvestering i permanentbostad. Säljer du din permanentbostad och investerar köpeskillingen i en ny permanentbostad inom två år är vinsten skattefri i motsvarande del.
Säljare över 65 år. Den som har fyllt 65 och säljer sin permanentbostad är befriad från skatt på vinsten, utan beloppsgräns. Kravet är att bostaden varit permanentbostad; myndighetens praxis godtar även att den upphörde att vara det inom de två åren närmast före försäljningen.
Båda undantagen förutsätter att bostaden verkligen är eller har varit permanentbostad i skatterättslig mening. Det är inte samma sak som att man bor där mycket.
Så slipper du de 3 procenten
Innehållandet görs inte om säljaren visar att hen är skattskyldig i Spanien. Beviset är ett intyg om skatterättslig hemvist utfärdat av den spanska skattemyndigheten, som visas upp för notarien vid undertecknandet och läggs till handlingen.
Det låter enkelt och missas ändå ofta, av en praktisk anledning: intyget ska begäras i god tid före tillträdet, och den som flyttat nyligen kan behöva visa att förutsättningarna för hemvist är uppfyllda för det aktuella året. Att upptäcka behovet på tillträdesdagen är att förlora 3 % av priset i flera månader helt i onödan.
Har du en försäljning på gång? Boka 20 minuter kostnadsfritt så går vi igenom vad som hålls inne, vilka avdrag du har underlag för och om intyget kan hinnas med. På svenska.
Den kommunala skatten, och varför köparen bryr sig
Utöver vinstskatten finns plusvalía municipal, en kommunal skatt på ökningen av markvärdet under innehavstiden. Den betalas till kommunen och beräknas antingen efter en schablon baserad på markens taxeringsvärde och innehavstiden, eller, enligt 2021 års reform av den kommunala värdestegringsskatten, efter den verkliga värdeökningen om den är lägre — valet är säljarens och görs i deklarationen. Har det inte skett någon värdeökning alls är transaktionen inte skattepliktig, men det ska visas med förvärvs- och överlåtelsehandlingarna.
Den punkt som påverkar dig som utomlands bosatt säljare är en annan: när säljaren är fysisk person utan hemvist i Spanien kan kommunen kräva köparen som ersättare för skatten. Köparen vet det, eller får veta det av sitt ombud, och kommer därför att vilja hålla inne ett belopp för den vid tillträdet. Det är rimligt — men beloppet ska räknas fram, inte gissas, och det ska regleras i kontraktet i stället för att uppstå som en diskussion på notariekontoret. Vi behandlar regeln närmare på spanska i plusvalía municipal: cuándo responde el comprador.
Den svenska sidan
Här går vår gräns, och den ska sägas rakt ut. Sverige och Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal sedan 1976 som fortfarande gäller, och enligt det får vinst vid överlåtelse av fast egendom belägen i Spanien beskattas i Spanien. Hur den spanska skatten sedan hanteras i din svenska deklaration — avräkning, beräkning av den svenska vinsten enligt svenska regler, uppskov — avgörs av svensk rätt och av avtalet, och det ska räknas av en svensk rådgivare eller stämmas av med Skatteverket.
Vad vi kan säga är att de två deklarationerna ska förberedas med kännedom om varandra. Det spanska underlaget — köpehandlingar, kostnader, den spanska skatt som faktiskt betalats — är det som den svenska sidan behöver, och det är enklast att samla in vid försäljningen i stället för ett år senare.
Vad som brukar gå fel
Kvittona från köpet som ingen sparade. Överlåtelseskatten, notarien, registret och ombudsarvodet från köpet höjer förvärvsvärdet och sänker vinsten. Utan underlag beskattas en vinst som är större än den verkliga. Detta är den vanligaste och mest onödiga skattekostnaden vid en försäljning.
Intyget som begärdes för sent. Säljaren har flyttat till Spanien, är skatterättsligt bosatt här och har rätt att slippa innehållandet — men intyget finns inte på plats vid tillträdet, och 3 % av priset lämnar kontot ändå.
Den kommunala skatten som inte var reglerad i kontraktet. Köparen vill hålla inne ett belopp och säljaren tycker det är för högt. Utan en klausul som säger hur beloppet räknas fram blir det en förhandling under tidspress, med tillträdet bokat.
Antagandet att 3 procenten är slutlig skatt. Det är de inte. Deklarationen ska ändå lämnas, och gör man inte det får man varken avräkning eller återbetalning.
Vanliga frågor
Får jag tillbaka de 3 procenten?
Den del som överstiger din faktiska skatt, ja, efter att deklarationen lämnats och behandlats. Är skatten högre än 3 % av priset betalar du in mellanskillnaden. Innehållandet är ett förskott, inte en särskild avgift.
Vad händer om jag säljer med förlust?
Då finns ingen vinst att beskatta, och de innehållna 3 procenten ska i princip återbetalas i sin helhet efter deklaration. För den kommunala skatten gäller att transaktionen inte är skattepliktig om markvärdet inte ökat — men det måste visas med handlingarna från köpet och försäljningen.
Gäller de 3 procenten även om köparen är svensk?
Ja. Skyldigheten följer av att säljaren saknar hemvist i Spanien, inte av vem köparen är. Två svenskar som säljer och köper mellan sig i Marbella omfattas av regeln precis som alla andra.
Kan jag dra av mäklararvodet?
Kostnader som säljaren burit i samband med överlåtelsen minskar överlåtelsevärdet. Vad som konkret godtas beror på underlaget, och fakturan ska vara ställd på säljaren. Samla dem före tillträdet — efteråt är det svårare.
Jag har hyrt ut bostaden. Ändrar det något?
Vid försäljningen gäller samma regler för vinsten. Däremot förutsätter avräkningen att den löpande beskattningen av uthyrningen är i ordning, och en försäljning är ofta det tillfälle då oredovisade år kommer fram. Den löpande beskattningen behandlas i skatt i Spanien när du äger en bostad.
Var lämnar det dig?
Gör tre saker innan kontraktet skrivs under. Ta fram handlingarna från köpet, eftersom de bestämmer hur stor vinsten blir. Avgör var du har din skatterättsliga hemvist för det aktuella året, eftersom det avgör satsen, blanketten och om de 3 procenten över huvud taget ska hållas inne — och begär intyget i tid om svaret är Spanien. Och låt räkna fram den kommunala skatten i förväg, så att beloppet står i kontraktet i stället för att förhandlas på tillträdesdagen.
En sak till, som gäller hela försäljningen. Vid bordet finns en mäklare som får betalt när affären går igenom, en köpare med eget ombud och en notarie som är opartisk enligt sitt uppdrag och inte företräder någon av parterna. Den enda som arbetar bara för säljaren är det ombud säljaren själv anlitar. Vad notarien gör och inte gör beskrivs i notarien i Spanien är inte den jurist du tror, och inskrivningen i lagfart och fastighetsköp i Spanien.
Boka 20 minuter, kostnadsfritt och på svenska. Skicka köpehandlingen från när du köpte och berätta när tillträdet är tänkt, så säger vi vad som hålls inne och vad du kan räkna med att få tillbaka.
Allmän information om spansk rätt, inte rådgivning i ett enskilt ärende. Rättsläget den 22 augusti 2026; satser och frister ändras. Källor: Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, art. 25.1.f).3.º (19 % på kapitalvinst vid fastighetsöverlåtelse) och art. 25.2 (innehållande av 3 %, blankett 211 inom en månad, samt fastighetens ansvar som säkerhet för det lägsta av innehållandet och skatten); Real Decreto 1776/2004, Reglamento del IRNR, art. 14.2.a), om intyg som befriar från innehållandet, och Orden EHA/3316/2010; Orden HAC/623/2026 om frister för blankett 210; Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33.4.b) (befrielse för säljare över 65 år), 38.1 (återinvestering i permanentbostad) samt 66 och 76 (skala för kapitalinkomster), jämte art. 41 i Real Decreto 439/2007; Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104.5, 106.2 och 107, i lydelse enligt Real Decreto-ley 26/2021; Convenio entre España y Suecia para evitar la doble imposición, av den 16 juni 1976 (BOE av den 22 januari 1977), arts. VI och XIII. Den svenska beskattningen av försäljningen behandlas inte här och ska stämmas av med svensk rådgivare.