Toda cantidad que un comprador anticipa a un promotor antes de recibir la vivienda tiene que estar garantizada por aval bancario o por seguro de caución, ingresada en cuenta especial y separada del resto de fondos del promotor, e incluyendo los impuestos repercutidos sobre ella. No es una cortesía comercial ni algo negociable a cambio de un descuento: es una exigencia legal al promotor. Un pago sin esa garantía no tiene detrás más que la solvencia de quien lo cobra.
Sunward Legal· Marbella. Última revisión: 15 de agosto de 2026.
¿Qué respalda el dinero entregado antes de que la vivienda exista?
El aval o el seguro de caución. Cubren la devolución de cada cantidad anticipada, con sus impuestos, si la vivienda no se entrega en plazo o no llega a terminarse. Constituir la garantía es obligación del promotor, el documento se entrega al comprador y el dinero va a cuenta separada.
La regla está en la normativa de ordenación de la edificación y conviene tenerla bien localizada, porque circula mal citada: se atribuye a menudo a la ley de 2015 que la reformó, que es una norma de supervisión de entidades aseguradoras y no regula la compraventa de vivienda. Aquella ley solo dio nueva redacción a una disposición de la ley de ordenación de la edificación, y es esa disposición la que se invoca.
De ahí tres comprobaciones antes de pagar. La garantía cubre cada cantidad: cinco pagos aplazados son cinco certificados, o uno que se amplía con cada entrega. Cubre el IVA repercutido sobre cada anticipo. Y el dinero va a cuenta especial y separada, no a la operativa del promotor ni a la de la agencia.
La secuencia de pagos y qué hay que exigir en cada momento
Al comprar sobre plano hay cinco hitos de pago y solo el último ocurre ante notario. En cada uno hay algo que firmar y algo que debe existir ya, y es este segundo elemento el que se olvida: la garantía y la licencia se piden antes de mover el dinero, no cuando aparece el problema.
| Momento | Qué se firma o entrega | Qué debe existir ya |
|---|---|---|
| Reserva | Documento de reserva y señal | Licencia de obra concedida y situación registral comprobada |
| Contrato privado | Precio, calendario, fecha de entrega y memoria de calidades como anexo | El aval o el seguro, o el compromiso expreso de entregarlo |
| Pagos de obra | Certificado individual de garantía por cada cantidad | La cuenta especial, identificada en el contrato |
| Fin de obra | Certificado final de obra | Seguro decenal de daños suscrito por el promotor |
| Escritura | Escritura pública, llaves y acta con reservas | Licencia de primera ocupación concedida |
Tres merecen precisión. La licencia de obra debe ser expresa: en obras de nueva planta la legislación estatal de suelo impone silencio negativo, y nunca se adquieren por silencio facultades contrarias a la ordenación. La nota simple muestra titularidad, cargas e hipoteca del promotor, pero tiene valor informativo y no da fe de su contenido. Y la memoria de calidades solo vale firmada, fechada e incorporada como anexo: un folleto con fotos del piso piloto no es documento contractual.
Queda lo que el Registro no da: la clasificación del suelo y el planeamiento aplicable conforme a la legislación urbanística andaluza, que es una consulta al Ayuntamiento.
En la reserva el comprador conserva todo su poder de negociación y no ha mirado nada; en la escritura no le queda ninguno. Es el desfase de cualquier compra en la Costa del Sol, estirado a dos o tres años.
Qué debe decir el aval y cómo se ejecuta
Un aval útil identifica al comprador, el contrato al que se refiere, la cantidad exacta que garantiza y hasta cuándo rige. Si falta alguno de esos datos, la reclamación se discute sobre el documento en lugar de sobre la deuda. El plazo merece atención propia: debe cubrir hasta la entrega efectiva, que no es la fecha del folleto ni el día en que la obra termina, sino el momento en que la vivienda se puede ocupar.
La ejecución sigue un orden simple. Vencido el plazo contractual sin entrega, el comprador requiere al promotor por un medio que deje constancia; sin respuesta útil, se dirige al avalista o a la aseguradora con el contrato, los justificantes de pago y el certificado. La reclamación contra el garante no depende de que el promotor colabore: ese es todo el sentido de la figura.
¿Y si el promotor no entrega la garantía? Entonces no se paga. Seguir pagando contra la promesa de que «el aval se emite al final de la obra» es financiar la construcción sin garantía y sin interés.
Los plazos de entrega: la fecha comercial no es la fecha contractual
Conviven casi siempre dos fechas. La comercial se dice en la caseta de ventas y se expresa por trimestres. La contractual figura en el contrato privado, viene con prórroga y con una lista de causas que la suspenden, y es la única que produce efectos. Entre las dos suele haber de seis a dieciocho meses, y quien organiza su vida sobre la primera asume un riesgo que el contrato no le reconoce.
Un contrato equilibrado fija fecha cierta, acota la prórroga en meses, enumera de forma tasada las causas de suspensión y dice qué ocurre si se sobrepasa el conjunto. Vencido ese plazo sin entrega, el comprador elige: resolver y recuperar lo entregado con sus intereses, ejecutando la garantía si el promotor no devuelve; o conceder un nuevo plazo en una adenda, no en un correo.
La licencia de primera ocupación cierra el calendario. Acredita que lo construido se ajusta a la licencia de obra y que la vivienda es apta para el uso. Por eso el último pago y las llaves se condicionan a su obtención, no a que la obra «esté acabada». Un matiz que casi nadie cuenta: esta licencia no figura entre los actos que la legislación estatal de suelo somete a resolución expresa, pero de ahí no se sigue que el silencio la conceda. La regla cerrada es la contraria: por silencio no se adquieren nunca facultades que contravengan la ordenación urbanística. Qué efecto concreto atribuye a ese silencio la legislación urbanística andaluza conviene comprobarlo en cada expediente, porque de ello depende cuándo resulta exigible la entrega.
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Qué impuestos se pagan y por qué no son los de la segunda mano
En la primera entrega de vivienda por el promotor se paga IVA al 10 % y actos jurídicos documentados al 1,2 %. No se paga impuesto de transmisiones: los dos regímenes son excluyentes, y creer que se pagan ambos es de los errores más repetidos por el comprador extranjero.
| Concepto | Obra nueva, primera entrega | Segunda mano entre particulares |
|---|---|---|
| IVA | 10 % | — |
| Actos jurídicos documentados | 1,2 % | — |
| Impuesto de transmisiones | — | 7 % |
| Garajes al tipo de vivienda | Hasta dos plazas transmitidas conjuntamente | — |
Tipos vigentes en Andalucía en agosto de 2026. Las normas que los fijan se citan al final.
El 4 % queda para la vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública; lo que no es vivienda tributa al 21 %, incluida la tercera plaza de garaje. El IVA se devenga con cada pago anticipado: esa es la razón técnica de que la garantía tenga que cubrirlo. Y actos jurídicos documentados se autoliquida tras la escritura dentro del plazo andaluz, que no son treinta días hábiles sino dos meses. Los tipos los publican la Agencia Tributaria y la Junta.
Qué cambia si el comprador no reside en España
El régimen civil no cambia y los tipos tampoco: el IVA es el mismo para todos. Cambia la logística, y en una operación de dos años es la logística la que rompe calendarios.
Cada comprador que figure en la escritura necesita su número de identificación de extranjero, cónyuges incluidos, y conviene tenerlo desde la reserva. Los pagos deben salir de una cuenta identificable, porque el notario declara los medios de pago. Un poder otorgado fuera y apostillado permite firmar sin viajar. Y la garantía es nominativa: si se añade al cónyuge como cotitular o se cambia la titularidad a una sociedad, hay que reemitir el aval.
Qué suele salir mal
Los dos supuestos que siguen son construidos con fines ilustrativos y no corresponden a ninguna promoción real.
El aval que iba a llegar. Un comprador firma la reserva de una vivienda de 480.000 € más IVA y, dos meses después, el contrato privado: 30 % del precio en cuatro entregas durante la obra. Paga las cuatro. Al pedir el certificado le responden que el aval «se formaliza al final, cuando el banco libera la línea». Ha entregado 144.000 € más 14.400 € de IVA sin cobertura: si el promotor cumple nadie se entera, y si no, esa cantidad no tiene garante. La salida está antes: el certificado se exige contra cada pago, y el contrato debe prever que su falta justifica suspender los siguientes.
Las dos fechas. Otro comprador oye «entrega en el primer trimestre de 2028», vende su vivienda con entrega en febrero y firma un alquiler de seis meses. El contrato dice: entrega antes del 31 de diciembre de 2028, prorrogable seis meses por causas no imputables al promotor. Entre lo que oyó y lo que firmó hay hasta quince meses. El promotor entrega en octubre sin incumplir nada y el desfase lo paga entero el comprador. La fecha que manda sobre el resto de decisiones es la contractual, con su prórroga incluida.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el promotor entra en concurso de acreedores?
Ahí es donde la garantía enseña para qué sirve. La reclamación se dirige al avalista o a la aseguradora, que responden con su patrimonio e independientemente de la situación del promotor. Sin garantía, la devolución es un crédito más dentro del concurso y lo que se recupere depende de cómo termine.
¿El aval cubre también el IVA pagado?
Sí. Compruébalo en el propio certificado, porque un aval emitido solo por el importe neto deja fuera una décima parte de cada pago, y esa décima parte se entrega igual.
¿Se puede pagar la reserva antes de que exista licencia de obra?
Se puede, pero es el pago peor cubierto: antes de la licencia no hay certeza sobre qué se construirá ni cuándo. La condición mínima es que el documento devuelva la señal si la licencia no se concede.
¿Y si lo entregado no coincide con la memoria de calidades?
El momento de decirlo es la entrega, por escrito y en el acta, no un mes después por teléfono. Para que la reclamación tenga base, la memoria debe ser anexo firmado. Lo que se documenta ese día es lo que después se puede reclamar.
¿Durante cuánto tiempo se responde de los defectos que aparecen después?
Depende del defecto. Los daños que afectan a elementos de terminación o acabado están cubiertos un año; los de elementos constructivos o instalaciones que impiden la habitabilidad, tres años; y los que comprometen la estructura del edificio, diez años, contados desde la recepción de la obra. Aparecido el daño dentro de su plazo, la acción para reclamarlo prescribe a los dos años desde que el daño se produce: son plazos sucesivos, no alternativos.
Por dónde empezar
El orden que evita casi todos los problemas al comprar sobre plano: comprobar licencia y situación registral antes de la reserva, incorporar la memoria de calidades al contrato, exigir el certificado de garantía contra cada pago y trasladar al calendario la fecha contractual con su prórroga.
Conviene decir también cuándo esto no aplica. Si la promoción está terminada, con licencia de primera ocupación y obra nueva inscrita, ya no se compra sobre plano sino una vivienda existente. Si va a financiarse, manda el calendario del banco, y eso se explica en la pieza sobre la hipoteca para no residentes. Y si lo firmado es un documento de arras, la cuestión previa es qué tipo de arras se han pactado.
En una mesa de obra nueva el promotor vende, la agencia cobra comisión sobre esa venta y el notario da fe del título sin revisar la promoción. El único que cobra igual si la operación no conviene es el abogado inmobiliario en Marbella que representa al comprador.
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Información general sobre Derecho español, no asesoramiento sobre una operación concreta. Normativa vigente en Andalucía a 15 de agosto de 2026; tipos y plazos cambian. Normas citadas: disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, y arts. 17.1 y 18 de esa misma ley; Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido; Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía; Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, y Decreto 550/2022, de 29 de noviembre; Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 11, apartados 3, 4 y 5; Ley Hipotecaria.